Eiendom, skatt og avgift – viktige bindende forhåndsuttalelser
| 04. november 2008Skattedirektoratet har i oktober publisert flere bindende forhåndsuttalelser (BFU) om skatt og merverdiavgift som innebærer viktige avklaringer for eiendomsaktørene. Vi har plukket ut fire uttalelser som vi mener er spesielt interessante for markedet, hvorav to går på skatt og to på merverdiavgift. Her gir vi deg kortversjonen av disse.
Fusjon mellom aksjeselskap og borettslag er likevel muligI BFU 38/08 avgitt 18. september 2008 og publisert 5. oktober 2008, har Skattedirektoratet kommet med en viktig avklaring som er gode nyheter for alle eiendomsutviklere. Som kjent skjer de fleste eiendomsoverdragelser for tiden i form av selskapskjøp. Skal eiendommen utvikles til bolig, har dette vært problematisk fordi skatteposisjonene i så fall må løses opp. Selgerne har vært lite villige til å gi prisavslag utover nåverdien av mindreavskrivningene, og kjøpers planer om å benytte eiendommen til boligformål har mange selgere ansett uvedkommende. Vi har sett eksempler på at tomteområder og bygårder har blitt ervervet i aksjeselskaper med lav skattemessig verdi i forhold til virkelig verdi. For å kunne realisere boligprosjektet, har kjøper måttet inntektsføre forskjellen, idet boliger eies direkte og ikke gjennom AS.
I 2005 ble det rettet to forespørsler om bindende forhåndsuttalelser som kunne ha bøtet på problemet. I den første saken (BFU 40/05) uttalte Skattedirektoratet at et borettslag som indirekte eier boligene gjennom et heleid aksjeselskap ikke oppfyller vilkårene for ligning etter skattelovens § 7-3. Det innebærer at andelshaverne blir lignet som om de var aksjonærer, hvilket er svært ufordelaktig. I BFU 73/05 ble det reist spørsmål om borettslaget i så fall kunne innfusjonere det heleide aksjeselskapet skattefritt, idet borettslaget på dette tidspunkt (jfr. BFU 40/05) også ville være lignet som et aksjeselskap. Skattedirektoratet bekreftet at slik fusjon i prinsippet kan gjennomføres skattefritt etter ulovfestede regler, men fordi borettslaget ville gå over fra selskapsligning til borettslagsligning i fusjonsåret, kunne man likevel ikke gjennomføre fusjonen skattefritt. Derved ble det satt en foreløpig bom for omorganiseringstiltak for å unngå realisasjonsgevinst når eiendom ervervet i aksjeselskaper skulle benyttes til boligformål.
I BFU 38/08 har Skattedirektoratet imidlertid åpnet opp for at skattefri fusjon mellom borettslag og aksjeselskap likevel kan gjennomføres. I denne saken var det, til forskjell fra BFU 73/05, slik at borettslaget kun hadde en eier (et boligbyggerlag). Borettslaget skulle derfor ikke lignes som et borettslag før året etter at fusjonen var forutsatt gjennomført, dvs etter at borettslaget hadde innhentet eksterne eiere. Skattedirektoratet kom da til at fusjonen mellom borettslaget og aksjeselskapet kunne gjennomføres skattefritt etter de ulovfestede reglene siden fusjonen ikke ville medføre endret ligningsmåte for borettslaget. Videre fastslo Skattedirektoratet at overgangen fra selskapsligning til borettslagsligning året etter at fusjonen var gjennomført heller ikke ville utløse noen skatt, jfr. en uttalelse fra Finansdepartementet fra 2003.
Derved kan man, ved å velge riktig rekkefølge, kjøpe en eiendom i et aksjeselskap og realisere den som boligeiendom, uten å utløse beskatning av latente gevinster. Man må sørge for at fusjonen skjer i et kalenderår som ligger før andelene i borettslaget blir solgt, slik at vilkårene for borettslagsbeskatning etter skattelovens § 7-3 inntrer. Med litt planlegging, vil dette kunne være mulig for de fleste boligutviklere. Dette er svært gode nyheter, også i et for tiden fallende boligmarked.
Skattefritaket ved salg av fritidseiendom
Skattedirektoratet har i BFU 40/08 avgitt 16. september 2008 pub-lisert 15 oktober 2008, vurdert skattefritaket ved salg av fritidsbolig, jf. skatteloven § 9-3 fjerde ledd. Skattyter hadde i en årrekke leid ut ca halvparten av sin eiendom til helårsbolig og benyttet den andre halvparten som fritidseiendom i ca. 7 uker hvert år, det vil si normal feriebruk.
Skattedirektoratet vurderte om eiendommen hadde mistet sitt preg av å være en fritidseiendom som følge av leietakers utstrakte bruk. Etter en helhetsvurdering, der det ble lagt vekt på at den utleide delen var størst, at eiendommen var utleid til helårsbolig og at leietakers bruk var mer intens enn skattyters, kom direktoratet frem til at særreglen for fritidseiendommer ikke kom til anvendelse. Det at skattyters egen bruk isolert sett oppfylte brukskravet var derfor ikke relevant.
Vi er av den oppfatning av at uttalelsen ikke rekker lenger enn til å gjelde for tilsvarende tilfeller der hele eller deler av “fritids-eiendommen” leies ut som helårsbolig. Dette fordi direktoratet tar utgangspunkt i eiendommen, og ikke hvordan bruksvilkåret skal forstås. Liknende tilfeller kan foreligge der eiendommen av hensyn til reglene om boplikt leies ut til “fastboende” i store deler av året. I slike tilfeller kan det også være et argument at eiendommen er regulert til helårsbolig.
Overdragelse av justeringsrett
I BFU 30/08 avgitt 11. juli 2008 og publisert 9. oktober 2008, har Skattedirektoratet vurdert adgangen til å overdra en justeringsrett knyttet til salg av, eventuelt overdragelse av evigvarende bruksretter til, parkeringsplasser fullført i 2008.
Direktoratet kom til at justeringsretten kunne overdras der eiendoms-retten til parkeringsplassen ble overdratt, selv om parkeringsplassen ble oppført med tanke på salg ved ferdigstillelse. Derimot ville det ikke være grunnlag for en overdragelse av justeringsrett der kun en evigvarende bruksrett ble overdratt, da dette etter merverdiavgifts-loven anses som en tjeneste og ikke en kapitalvare.
Merverdiavgift i utbyggingsprosjekter
I BFU 30/08 avgitt 9. juli 2008 og publisert 9. oktober 2008, har Skattedirektoratet blant annet tatt stilling til fradragsretten for merverdiavgift på prosjekteringskostnader i utbyggingsprosjekter. Innsender hadde i forbindelse med utviklingen av et større tomte-område pådratt seg en rekke utgifter til prosjektering og regulering av området. Innsender planla utfisjonering av tomteområdet i flere datterselskaper og ønsket å viderefakturere kostnadene til de ut-fisjonerte selskapene etter at disse var opprettet.
Direktoratet kom her til at morselskapet ikke hadde fradragsrett da kostnadene knyttet seg til overdragelse av fast eiendom som er unntatt avgiftsplikt. Morselskapet kunne således ikke forskuttere, eller “lagre”, slike kostnader for selskaper som ikke var opprettet på anskaffelsestidspunktet. Følgen av dette var at merverdiavgiften ikke kunne fradragsføres.
For prosjekter som fullføres etter 2008 antas dette likevel å få begrenset økonomisk betydning fordi avgiftsposisjonen kan overdras til det utfisjonerte selskapet ref. BFU 30/08. Dette selskapet kan igjen oppjustere merverdiavgiftsfradraget gjennom en 10-årsperiode i medhold av justeringsreglene.
