Når leietaker ikke klarer å betale sin leie

Mange utleiere har opplevd at leietaker ikke betaler sin leie. Årsakene til manglende leiebetaling kan være både manglende vilje og manglende evne. Her gir vi råd om hvordan utleier bør forholde seg når leien uteblir.

Dersom leietakers økonomi er solid og betalingsmisligholdet skyldes mangelsinnsigelser eller andre motkrav til leiekravet, er dette noe utleier bør håndtere gjennom en dialog med leietaker innenfor leiekontraktens bestemmelser. Det samme gjelder hvis betalingsmisligholdet skyldes midlertidige likviditetsproblemer. Da bør utleier vurdere å gi henstand. Utleier bør kontrollere om leietakers økonomi er bra og at betalingsproblemene eventuelt er midlertidige. Dette gjør man ved å innhente regnskaper fra Brønnøysund samt å kontakte leietaker direkte. Man kan også sjekke heftelsene på leietakers eiendeler. Ferske utlegg eller mange nye pantesikkerheter kan indikere en sviktende økonomi.

Alarmen går – betalingsevnen svikter

Dersom man er i tvil om betalingsevnen er i behold bør alarmen gå. Da er det tid for å handle, og hver dag hvor man ikke foretar seg noe kan øke utleiers tap. Det er verdt å huske på at leie som regel er noe av det siste leietaker misligholder.

Utleier kan være sikret med det depositum eller den leiegaranti som foreligger. Når det gjelder leiegarantiene kan det være svakheter knyttet til disse, noe vi vil ta opp i en senere artikkel. Mange utleiere finner ut at leiegarantien har mindre verdi enn forutsatt.

Dialog med sikte på henstand og/eller redusert leie er å anbefale bare hvis utleier tror leietakers virksomhet kan overleve de økonomiske problemene. Hvis utleier ikke har tillit til at leietakers økonomi vil forbedre seg, bør man ikke kaste bort tiden på en slik dialog. Det samme gjelder dersom man har alternative leietakere som er villig til å betale den samme leie.

Som regel er det imidlertid ikke å anbefale å starte slike forhandlinger med leietaker.Vår erfaring er at slike forhandlinger trekker ut og sjelden gir noen økonomisk gevinst for utleier. Underveis risikerer man at størrelsen på tapet øker.

Hvordan få lokalene fristilt hurtigst mulig?

På et tidspunkt må utleier sette strek og jobbe for å få fristilt lokalene med sikte på å få inn en ny leietaker som forhåpentligvis betaler.

Her kan det være spesielle hensyn man må ta, for eksempel i et kjøpesenter der man ønsker å unngå dramatiske salg eller skilter med ”konkurs”. Dersom slike spesielle hensyn gjør seg gjeldende bør utleier finne frem til løsninger som innebærer mer diskret avvikling av leieforholdet.

Presenterer man en leietaker for et ultimatum, vil enkelte leietakere velge å flytte frivillig. Man bør alltid gi leietaker slik anledning, da frivillighet er raskest og enklest. Men av og til lar dette seg ikke gjøre frivillig.

Fristilling av lokalene ved tvang

Må man få fristilt lokalene ved tvang kan en utleier velge to veier: Bruk av konkursinstituttet eller bruk av reglene om tvangsfravikelse fra fast eiendom i tvangsfullbyrdelsesloven kap. 13.

Normalt er prosessen med tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven kap. 13 å foretrekke. Vår erfaring er imidlertid at fristilling av lokaler gjennom konkurs i noen tilfeller kan være vel så effektivt. Det er særlig i to situasjoner der konkursinstituttet bør vurderes: Den første er der fristilling av lokalene er svært tidskritisk. Fristilling av lokalene vil skje innen fire uker etter konkursåpning, noe som medfører at fristilling gjennom bruk av konkursinstituttet kan skje noe raskere gjennom bruk av reglene om tvangsfravikelse. Boet kan imidlertid tre inn i leiekontrakten, men boet må da betale leie etter leiekontraktens bestemmelser. Den andre er der man tror leietaker er blitt tappet for midler kanskje nettopp for å unndra midler fra utleier. Gjennom konkursinstituttet får man en gjennomgang av skyldnerens økonomi og bostyret har anledning til å omstøte transaksjoner som har tappet skyldnerens økonomi på en ulovlig måte.

Valget av fremgangsmåte blir en konkret vurdering av en rekke omstendigheter. I tabellen som er vedlagt nedenfor følger en sammenfatning og en sammenligning av fordelene og ulempene ved de ulike måter å få fristilt lokalene på. Det alternativet som generelt er å foretrekke på det enkelte punktet er uthevet.

Last ned tabell her.