Nyhetsbrev fra Wikborg Reins fast eiendoms-gruppe

Les eller last ned nyhetsbrev fra Wikborg Reins virksomhetsgruppe for fast eiendom vedrøredne viktige bindende forhåndsuttalelser (BFU) for eiendomsaktører.

VIKTIGE BINDENDE FORHÅNDSUTTALELSER (BFU) FOR EIENDOMSAKTØRER

Siden vårt siste nyhetsbrev 4. november 2008 har det blitt publisert ytterligere bindende forhåndsuttalelser fra skattemyndighetene om viktige skatte- og avgiftsmessige spørsmål for eiendomsaktører, og særlig eiendoms­utviklere.

Slike uttalelser gjelder bare den saken spørsmålet relaterer seg til, men vil også tjene som tolkningsmomenter i lignende saker. Her er en kort oppsummering av tre nylig publiserte uttalelser du bør kjenne til.

Fisjon og fellesregistrering av utbyggingsselskaper
I BFU 45/08 avgitt 8. oktober 2008 og publisert 11. desember 2008, har Skattedirektoratet vurdert de avgiftsmessige konsekvensene av utfisjonering av enkelte eiendomsprosjekter med etterfølgende fellesregistrering med morselskapet. Innsender ønsket å få vurdert flere avgiftsmessige konsekvenser av en restrukturering av et eiendomsselskap, både i forhold til tidligere mval. § 21 tredje ledd og de nye justeringsreglene.

Eiendomsselskapet hadde i forbindelse med sitt direkte eierskap i en større utviklingseiendom pådratt seg en rekke utviklings- og prosjektkostnader. For å øke fleksibiliteten i utviklingsprosjektet ønsket eiendomsselskapet å fisjonere ut de enkelte eiendommene og prosjektene i egne single purpose selskaper, noe som er ganske vanlig. En utfisjonering regnes imidlertid som en fullstendig bruks­endring, og medfører for bygg fullført før 2008 at all merverdiavgift som utgangspunkt må tilbakeføres, samt at det for ikke-fradragsførte kostnader pådratt fra og med 2008 ikke vil innrømmes tilbake­gående avgiftsoppgjør. Innsenders problem var at det allerede før utfisjoneringen var pådratt en rekke utviklingskostnader som det ikke var etablert fradragsrett for, samt at utfisjoneringen av et
ferdig bygg ville rammes av tidligere mval. § 21 tredje ledd.

Innsender ønsket primært å få avklart om en fisjon likevel anses som en fullstendig bruksendring der det utfisjonerte selskap umiddel­bart etter fisjonen, og innen samme avgiftstermin, lar seg fellesregistrere med det utfisjonerende selskap.

På tross av at modellen med fisjon med etterfølgende fellesregistrering tidligere er godtatt av enkelte skattekontor, kom Skatte­direktoratet til at fisjonen og fellesregistreringen sees som to hendelser som vurderes hver for seg i den rekkefølge de skjer i forhold til merverdiavgiftslovens bestemmelser om bruksendringer. En etterfølgende fellesregistrering ville dermed ikke forhindre at det forelå et bruksendringstilfelle.

For kostnader knyttet til bygg som omfattes av justeringsreglene og som er pådratt forut for fisjonen, vil det imidlertid foreligge en rett til oppjustering over ti år, jf. BFU 29/08 som ble omtalt i vårt nyhetsbrev av 4. november 2008. Resultatet medfører en likviditetsmessig ulempe, samt økte administrative kostnader. I tillegg vil en slik oppsplitting av utbyggingen kunne medføre at avgiftsmyndighetene kan stille spørsmål ved om utviklingskostnadene som er pådratt frem til fisjonen er å anse som en “kapitalvare”, og at det da ikke er adgang til oppjustering.

Følgen av Skattedirektoratets fortolkning av reglene blir at alle utbyggingsprosjekter som kan tenkes restrukturert i utviklings- og byggefasen, enten bør være restrukturert før kostnader pådras, eller etter at den nødvendige fradragsretten er etablert. En restrukturering av prosjektene i denne mellomliggende perioden vil i verste fall kunne medføre et fullstendig tap av fradragsretten for kostnader frem til fisjonen gjennomføres.

Kostnader knyttet til offentlige pålegg – direkte utgiftsføring eller aktivering?
I BFU 41/08 avgitt 2. juni 2008 og publisert 9. desember 2008, skulle Skattedirektoratet ta stilling til om et utbyggingsselskaps kost­nader til offentlig pålagt bygging av blant annet støyskjermer og opp­arbeidelse av grøntområde kunne fradragsføres direkte med hjemmel i skatteloven § 6-1 første ledd, eller om kostnadene måtte aktiveres som en del av anskaffelsesverdien på tomten.

Utbyggingsselskapet og den aktuelle kommunen var parter i en utbyggingsavtale som innebar at selskapet forpliktet seg til utbygging og utbedring av en del infrastruktur, herunder støyskjermer og opparbeidelse av grøntområde. Forpliktelsen til å gjennomføre tiltakene fulgte av vedtatt reguleringsplan med regulerings­bestemmelser, og var et vilkår for utbyggingen. Støyskjermene skulle bygges og grøntområdet opparbeides på annenmanns grunn og overføres vederlagsfritt til grunneieren ved ferdigstillelse.

Skatteloven § 6-1 første ledd, som hjemler direkte fradragsrett, oppstiller krav om at det har skjedd oppofrelse av en fordel og at oppofrelsen har tilknytning til inntektesskapende virksomhet.

Ved investeringer i vei og veianlegg er utgangspunktet at kostnadene er aktiveringspliktige - ikke direkte fradragsberettigede - fordi det ikke foreligger oppofrelse av en fordel, men investering i et varig driftsmiddel. Spørsmålet i denne saken var om dette stiller seg annerledes når investeringen skjer på annenmanns eiendom og vederlagsfritt skal tilfalle grunneieren.

Skattedirektoratet kom til at kostnadene som skulle pådras ved bygging av støyskjermer og opparbeidelse av grøntområde var ledd i et offentlig pålegg om utbedring av infrastrukturen i tilknytning til skattyters utbyggingsprosjekt. Utbyggingsselskapets aksept og oppfyllelse av de aktuelle pålegg var med andre ord en nødvendig forutsetning for å oppnå tillatelse til å utnytte tomten til sitt virksomhetsformål. Kostnadene knyttet til de aktuelle pålegg kunne dermed ikke anses som oppofret i forhold til skatteloven ­­§ 6-1, men ble ansett som en del av investeringen i varig driftsmiddel og måtte aktiveres på utbyggingstomten.

Arbeidsfellesskap for utredning av muligheten for utbygging av et tomteområde – spørsmål om sameie og virksomhet i skattemessig forstand
BFU 46/08 avgitt 24. november 2008 publisert 15. desember 2008 gjaldt fem grunneiere som vurderte å inngå en samarbeidsavtale om utredning av mulighetene for utbygging av et utmarksområde til fritidsformål. Spørsmålet var (i) om konsekvensen av et slikt arbeidsfellesskap var at grunnarealene ville bli ansett for eid i sameie, eller skattemessig skulle sidestilles med et sameie og (ii) om aktiviteten i planleggingsfasen frem til godkjent reguleringsplan innebar at arbeidsfellesskapet ville bli ansett for å drive virksomhet i skattemessig forstand.

Fem forskjellige eiendommer, som alle hadde egne gårds- og bruksnummer og med fem forskjellige eiere/hjemmelshavere, utgjorde et samlet areal på ca. 250 dekar. Utmarksområdet var uten bebyggelse og bestod av skog, myr og fjell. Eierne hadde på ulike tidspunkter overtatt eiendommene sammen med bebygget eiendom i nærheten. De bebygde eiendommene utenfor utmarks-området ble benyttet som fritids- eller boligeiendommer for eierne. Det var ikke gjort uttak av skog i eiernes eiertid og ingen del av utmarksområdet hadde vært benyttet som beitemark. Ingen av eierne hadde for øvrig drevet noen form for virksomhet knyttet til utmarksområdet.

Grunneierne ønsket å inngå en avtale om samarbeid for å utrede muligheten for å bygge ut området med femti fritidsboliger. Samarbeidet ville ved siden av utarbeidelse av reguleringsplan bestå i teknisk planlegging, kapasitetsvurderinger, kostnadsestimater for VVA-anlegg etc. Når reguleringsplanen ble endelig vedtatt, ville grunneierne, om de mente forholdene lå til rette for den planlagte utbyggingen, etablere et aksjeselskap som skulle forestå utbyggingen. Hver grunneier ville i perioden frem til endelig regulerings-plan ble vedtatt, stå som hjemmelshaver til sitt tomteareal. Først hvis det på et senere stadium ble besluttet utbygging, og det i denne forbindelse ble etablert et aksjeselskap, skulle tomte­arealene legges inn i selskapet.

Et sameie i skattemessig forstand foreligger når flere personer eller selskaper eier formuesobjekt(er) sammen. Skattedirektoratet anså ikke at etableringen av arbeidsfellesskapet og avtale om eventuelt senere å stifte et aksjeselskap som skulle gjennomføre byggeprosjektet, medførte at de enkelte eiendommene i utmarksområdet inngikk i et sameie. Det var heller ikke grunnlag for skattemessig å behandle arbeidsfellesskapet som et sameie. Det ble ansett hensiktsmessig med en felles utredning av mulighetene for utbygging og man så også behovet for å avtalefeste forpliktelser og rettigheter som følger av et slikt samarbeid.

Spørsmålet var så om aktiviteten i planleggingsfasen frem til godkjent reguleringsplan medførte at arbeidsfellesskapet ville bli ansett for å drive virksomhet i skattemessig forstand. Aktiviteten i planleggingsfasen nevnt over skulle gi grunneierne grunnlag for å avgjøre om det forelå tilstrekkelig potensial for økonomisk overskudd i det planlagte aksjeselskapet. Den mer detaljerte oppfølgingen og tilretteleggingen for utbygging skulle skje etter at beslutning om utbygging eventuelt var tatt, og da i regi av det planlagte aksjeselskapet. Den aktivitet som arbeidsfellesskapet initierte ville med andre ord kun være av forberedende art, ved at den skulle søke å avklare mulighetene for utnyttelse av området.

Siden den aktivitet som skulle gjennomføres i arbeidsfelles­skapets regi kun tok sikte på å fremskaffe grunnlag for grunneiernes beslutning om hvorvidt utbygging skulle skje, kom Skattedirektoratet til at aktiviteten ikke ville medføre at grunneierne drev virksomhet i skattelovens forstand.

Last ned (9_januar_2009_BFU_for_eiendomsaktoerer)