Nyhetsbrev fra Wikborg Reins kompetansegruppe for fast eiendom
| 24. oktober 2007Les nyhetsbrev fra Wikborg Reins kompetansegruppe for fast eiendom vedrørende Høyesteretts nylig avsagte tomtefesteavgjørelser.
Høyesteretts nylig avsagte tomtefesteavgjørelser
Høyesterett avgjorde i sakene hvorvidt bestemmelser i tomtefesteloven var i strid med Grunnloven § 97, som gjelder forbudet mot å gi lover tilbakevirkende kraft, og § 105, som gjelder vernet om eiendomsretten og eierens krav på ”fuld Erstatning” i tilfelle han må avstå sin eiendom.
Bestemmelsene som gjelder rett til forlengelse og mulighet til å innløse tomten gjelder bare for tomt festet bort til bolig- og fritidseiendommer, og ikke for næringseiendom. Dette kommer frem av lovteksten. I den grad boligsosiale hensyn begrunner adgangen til å forlenge tomtefeste, er dette også hensyn som ikke vil gjøre seg gjeldende i like stor grad ovenfor en festet næringseiendom.
Tomtefesteloven § 33 og forholdet til Grunnloven § 97
Tomtefesteloven § 33 gir festere av tomt til bolig- eller fritidshus rett til å kreve festet forlenget på samme vilkår som før, ved festetidens utløp. Det var i sakene også anført at motstridsspørsmålet skulle vurderes etter Grunnloven § 105, men dette ble avvist av Høyesterett idet denne saken ikke kunne sies å dreie seg om en innskrenkning av eiendomsrådigheten.
Høyesterett vurderte to saker i tilknytning til dette spørsmålet. Den første saken gjaldt feste av grunn til bolighus. En enstemmig Høyesterett gav festerne medhold i at en forlengelse av festeretten ikke var i strid med Grunnloven § 97. Høyesterett begrunnet retten til å forlenge festeforholdet særlig i boligsosiale hensyn – det vil si festerens grunnleggende rett til et hjem for seg og sin familie. Det forelå et klart beskyttelsesbehov for festerne.
Det ble i avgjørelsen fremhevet at det har vært et grunnleggende hensyn i den omfattende lovgivningsaktiviteten som har vært på området å verne retten til bolig. Det forhold at det gjennomgående også vil være festeren som lider det største økonomiske tapet om han ikke kan forlenge festet, idet hans økonomiske innsats på tomten gjennomgående ville være størst, spilte også inn.
Videre viste Høyesterett til at ved langsiktige avtaler, slik som tomtefeste, må partene være forberedt på at utviklingen vil kunne ta en retning som øker lovgiverens behov for å gripe inn med regulerende lovgivning for å sikre en rimelig balanse mellom partene. Det ble fremhevet at selv om bortfesterne kan ha hatt en forventning om at prisreguleringen av festeavgifter til slutt ville bli opphevet, kunne de ikke ha noen realistisk forventning om at lovgiveren om nødvendig ikke ville gripe regulerende inn overfor den prisutviklingen som har vært de siste årene, og som Høyesterett uttaler at nærmest har hatt karakter av en "tilfeldig gevinst”.
Høyesterett kommer til at disse hensynene med tyngde taler for at § 33 ikke rammes av tilbakevirkningsforbudet i Grunnloven § 97, og fastslår at det ikke foreligger noen motstrid med Grunnloven i dette tilfellet.
Den andre saken om tomtefesteloven § 33 gjaldt festet grunn til fritidshus. Høyesterett viste her i hovedsak til begrunnelsen som var gitt i den tidligere på dagen avsagte avgjørelsen som er beskrevet ovenfor, og kom til at festerens stilling ville være den samme uavhengig av om festet gjaldt bolig- eller fritidshus. Høyesterett la her særlig vekt på at lovgiver har ment å behandle forlengingssituasjonen likt både når det gjelder bolig- og fritidseiendommer. Videre pekte Høyesterett på at det har stor vekt for ”trivsel og velferd” å kunne ha en fritidsbolig. Det var altså ikke grunn til å legge en annen løsning til grunn for tomter festet til fritidsboliger enn til boliger, og retten til å forlenge feste av tomt til fritidshus var derfor heller ikke i strid med Grunnlovens § 97.
Disse to avgjørelsene innebærer en avklaring av tomtefesterens rett til å forlenge tomtefeste. Høyesterett avgjorde at en videreføring av eksisterende festeforhold etter tomtefesteloven § 33 ikke er i strid med Grunnloven. Boligsosiale hensyn veide særlig tungt i Høyesteretts vurderinger, sammen med hensynet til festerens behov for forutberegnelighet og beskyttelse. Samtidig la Høyesterett vekt på at bortfesterne ikke hadde hatt noen rimelig forventning om å kunne realisere den helt særegne prisstigningen som har vært på tomtegrunn i visse områder.
Festere av eiendommer til bolig- og fritidshus har dermed fått stadfestet den grunnleggende retten til å sikre at festeforholdet bevares på ubestemt tid, av hensyn til å beskytte deres rett til bolig.
Tomtefesteloven § 37 og forholdet til Grunnloven § 105
Den andre bestemmelsen som ble vurdert i forhold til Grunnloven var tomtefesteloven § 37. Saken gjaldt en tomtefesters krav om at prisen ved innløsning av festetomten skulle settes til 40 prosent av tomteverdien på innløsningstiden. En slik rett til innløsning er regulert i tomtefesteloven § 37 første ledd annet og tredje punktum.
Hovedspørsmålet i saken var om fastsettelse av innløsningssum etter disse reglene ville gi bortfesteren full erstatning etter Grunnloven § 105. Høyesteretts flertall kom til at en slik innløsning etter tomtefesteloven ville være et ekspropriasjonsinngrep, og at det ville være i strid med Grunnlovens § 105 å fastsette innløsningsverdien til 40 prosent av tomteverdien.
Festekontrakten saken dreide seg om var fra 1966, og festetiden var 99 år med adgang til å oppregulere festeavgiften etter utviklingen i tomteverdiene på stedet. Den festede eiendommen ble overdratt i mai 2005 og den nye festeren krevde i september samme år å få innløst festetomten etter regelen i tomtefesteloven § 32. Bestemmelsen gir fester rett til å innløse festet tomt etter en viss tid, eller etter nærmere bestemte vilkår. Bortfester tilbød fester en innløsning til 30 ganger oppregulert festeavgift på innløsningstiden. Det ble imidlertid ikke oppnådd enighet om innløsningssummen, og festeren begjærte lensmannsskjønn og krevde at innløsningssummen ble fastsatt til 40 prosent av råtomtverdien. Skjønnet ga festeren medhold i dette.
Ved overskjønn fikk bortfester medhold i at å fastsette innløsningssummen etter 40-prosentregelen ville være i strid med Grunnloven § 105, og at summen måtte settes til 30 ganger den årlige festeavgiften. Fester anket overskjønnets avgjørelse og fikk tillatelse til å bringe saken direkte inn for Høyesterett for behandling sammen med sakene om tomtefesteloven § 33.
Høyesterett uttalte i avgjørelsen at festerens rett til å innløse eiendommen vil være et ekspropriasjonsinngrep i henhold til Grunnloven § 105. Høyesterett uttalte videre at verdien av bortfesters eiendomsrett vil bestemmes av festetidens lengde og festeavgiften.
Konsekvensen av Høyesteretts to avgjørelser som gjaldt tomtefesteloven § 33 er at festeavtalen er tidsubegrenset, og at en rett til å forlenge feste på ubestemt tid ikke vil være i strid med Grunnloven.
Høyesterett uttalte at verdien av bortfesters eiendomsrett vil være den kapitaliserte verdien av festeavgiften indeksregulert til innløsningstidspunktet. I denne saken tilsvarte dette en verdi på mer enn NOK 200 000. Innløsning til 40 prosent av tomteverdien ville gi bortfester en vesentlig lavere pris enn dette.
Flertallet fant at anvendelsen av 40-prosentregelen i dette tilfellet ville være i strid med Grunnloven § 105, som i ekspropriasjonstilfeller gir den som taper sin rettsposisjon rett til ”fuld Erstatning”. Konsekvensen av Høyesteretts avgjørelse var dermed at festeren ikke kunne kreve å innløse den festede eiendommen ved å betale en sum tilsvarende 40 prosent av tomteverdien på innløsningstiden, idet dette er i strid med Grunnloven § 105.
Når 40-prosentregelen ikke kunne anvendes fant Høyesterett at innløsningssummen måtte fastsettes etter vanlig kapitalisering av festeavgiften. Flertallet i Høyesterett uttalte at en kapitaliseringsrente på 5 prosent normalt vil gi full erstatning i tomtefesteforhold, men den konkrete kapitaliseringsrenten i saken måtte fastsettes ved nytt overskjønn.
Det er ikke sikkert at denne 40-prosentregelen i tomtefesteloven § 37 ville slått like uheldig ut for en bortfester i alle tilfeller. En 40-prosentregel vil helst være problematisk i de tilfeller hvor festetiden er ute, eller er snart ute, og i de tilfeller hvor det er lang tid igjen av festetiden og festeavgiften er høy/normal. En innløsningssum på 40 prosent vil da ikke gi bortfesteren full erstatning ved en innløsning.
Høyesterett uttaler at departementet har fastslått at en kapitaliseringsfaktor på 20 vil gi full erstatning ved tidsubestemte avtaler. Det er de tilfellene hvor 40-prosentregelen innebærer at innløsningssummen blir lavere enn resultatet som følger av en vanlig kapitalisering av festeavgiften, slik som var tilfelle i denne konkrete saken, at regelen vil være i strid med Grunnloven.
Høyesteretts avgjørelse fastslår at det vil være grunnlovsstridig om bortfesteren taper sin eiendomsrett til den bortfestede grunnen uten at han ytes full erstatning i samsvar med Grunnloven § 105.
For mer informasjon kontakt:
Ola Haugen, e-post: oha@wr.no, mobil: 901 97 453
Karin E. Næss, e-post: ken@wr.no, mobil: 932 22 644
Anne Margrete Ringheim, e-post: amr@wr.no, mobil: 958 43 002
