Wikborg Rein nyhetsbrev: Entreprenørgaranti etter bustadoppføringslova - strengere krav, større kostnad

| 22. august 2011

Bustadoppføringsloven (“buofl.”) § 12 pålegger entreprenøren å stille garanti for oppfyllelse av kontrakten. Dette representerer en betydelig kostnad for mange eiendomsutviklere. Ved en lovendring som trådte i kraft 1. juli 2011 ble den lovpålagte entreprenørgarantiens varighet utvidet fra 2 til 5 år. I tillegg er kravet til garantiens størrelse vesentlig skjerpet.

Entreprenørens plikt til å stille garanti for oppfyllelse av kontrakter med en kontraktssum over 2 ganger folketrygdens grunnbeløp følger av buofl. § 12. Garantien er ment å sikre forbrukeren mot entreprenørens manglende evne eller vilje til å oppfylle kontrakten. Ved lov av 10. desember 2010 nr. 74 ble det vedtatt å øke garantitiden og garantiens størrelse for garantiavtaler inngått etter 1. juli 2011.

For kjøp av bolig som faller inn under buofl. § 1 første ledd bokstav a, oppføring av bolig, skal garantiens størrelse nå være minst 10 % av kontraktssummen, jf. § 12 annet ledd første punktum. For krav som fremsettes etter overtakelse er gjennomført, kan størrelsen begrenses til 5 % av kontraktssummen. Tidligere var lovens krav henholdsvis 5 og 3 %.

For kjøp av bolig som faller inn under buofl. § 1 første ledd b, kjøp av eiendom og oppføring av bolig, skal garantiens størrelse nå være på minst 5 % av kontraktssummen, jf. § 12 tredje ledd første punktum. Størrelsen for krav som gjøres gjeldende før overtakelse kan likevel begrenses til 3 %, jf. tredje ledd annet punktum. Tidligere var lovens krav henholdsvis på 3 og 2%.

I begge tilfeller skal garantien gjelde inntil 5 år etter overtakelse. Tidligere var kravet 2 år.

Det er ikke direkte regulert når en slik garanti må foreligge, men lovens forutsetning er antakelig at en slik stilles umiddelbart etter avtaleinngåelse. Forbrukeren kan ved manglende dokumentasjon av garantistillelse, holde tilbake hele vederlaget i medhold av § 12 åttende ledd. Manglende garantistillelse kan i prinsippet lede til at forbrukeren får en hevingsrett etter buofl. § 20. Det bemerkes også at det nå er presisert i sjette ledd at forbrukerens rettsetterfølgere er beskyttet av garantien innenfor garantiperioden.

Lovens garantikrav oppfylles ved en garanti eller ved deponering, jf. § 12 sjuende ledd. I begge tilfeller representerer de skjerpede krav til garantien en betydelig kostnadsøkning for entreprenøren i forhold til tidligere krav. I tillegg strammes likviditeten inn.

En garanti etter § 12 sjuende ledd skal være en selvskyldnergaranti eller tilsvarende fra en finansinstitusjon som har rett til å tilby slike tjenester i Norge, normalt en bank eller forsikringsselskap. I begrepet selvskyldnergaranti ligger det at forbrukeren kan kreve garantisten så snart et mislighold fra entreprenøren er konstatert. Garantisten har imidlertid anledning til å påberope seg de samme innsigelser som entreprenøren, slik at utbetaling under garantien kan nektes dersom det ikke foreligger et reelt mislighold.

Lovendringen aktualiserer dermed ytterligere spørsmålet om når buofl. kommer til anvendelse. Reguleres kontrakten først av buofl. vil loven ikke kunne fravikes til forbrukerens ugunst, jf. § 3 første ledd. Utenfor lovens anvendelsesområde vil det derimot være adgang til å inngå avtale uten garantistillelse eller mindre omfattende forpliktelser for entreprenøren. I entrepriseforhold er det riktignok etablert praksis at entreprenøren stiller garanti for oppfyllelsen. Eksempelvis følger det av Norsk Standard 8405 pkt. 9.2 at tilsvarende entreprenørgaranti skal stilles, bestemmelsen kan imidlertid fravikes.

Det følger av avhendingslova (”avhl.”) § 1-1 annet ledd at loven ikke gjelder for avtaler som faller inn under buofl. Av buofl. § 4 annet ledd fremgår det at avtaler som ikke omfattes av buofl. § 1 første ledd bokstav b, omfattes av avhl. Det sentrale er derfor hvilket virkeområde buofl. har i medhold av § 1 første ledd bokstav b.

Av buofl. § 1 første ledd bokstav b fremgår det at loven gjelder avtaler mellom en entreprenør og forbruker om ”rett til fast eige-dom med ny eigarbustad når arbeid som entreprenøren står for, enno ikkje er fullført på avtaletida.” En ”entreprenør” i denne sammenheng må forstås som eiendomsutvikleren som skal selge den utviklede boligeiendommen. Om eiendomsutvikleren benytter seg av underentreprenører fullt ut, er i denne sammenheng uten betydning.

Av ordlyden i § 1 første ledd b, fremgår to sentrale vilkår for at buofl. skal komme til anvendelse. Det må dreie seg om kjøp av en ”ny” bolig, og boligutviklerens arbeid må ikke være ”fullført” på det tidspunkt avtalen inngås.

Kravet om at boligen må være ”ny” kan forstås som en henvisning til at boligen normalt ikke kan være brukt. Dersom det selges en brukt bolig som skal endres eller delvis rehabiliteres vil avtalen normalt falle inn under avhl. og eventuelt håndverkertjeneste-loven dersom arbeidet som skal utføres ikke er uvesentlig.

Kravet om at eiendomsutviklerens arbeid ikke må være ”fullført” på avtaletidspunktet vil ofte være et springende punkt. Det er i følge forarbeidene, Ot. prp. nr. 21 (1996-1997) s. 45, forholdene slik de fremstår for forbrukeren når kjøpsavtalen blir inngått som er vurderingstemaet.

Boligen må anses som fullført dersom ingen arbeider gjenstår, og det selges en ”nøkkelferdig” bolig. Tvilsspørsmål oppstår når arbeider gjenstår på avtaletidspunktet. I forarbeidene er det uttalt at arbeidet må anses som fullført selv om ”det står att nokre mindre oppgåver. Det avgjerande vil i første rekkje vere om det står att arbeid av handverksmessig karakter som entreprenøren skal stå for. Dersom dette er tilfelle, kan ikkje arbeidet reknast som fullført jamvel om det arbeidet som står att, har eit avgrensa omfang”. Dersom det gjenstår arbeider som innvendig eller utvending maling, innsetting av kjøkken- eller badeinnredninger eller legging av gulv på det tidspunkt kjøpsavtalen inngås, vil altså buofl. regulere kjøpet.

I en dom fra Eidsivating lagmannsrett (LE-2005-111427) kom spørsmålet på spissen. Forbrukeren hadde i dette tilfellet inngått avtale om kjøp av en enebolig til ca. 3,2 millioner norske kroner. På avtaletidspunktet gjenstod montering av utstyr som vask, WC og armaturer på et baderom, samt noen mindre overflatearbeider i et rom i kjelleretasjen. Lagmannsretten kom til at disse gjenstående arbeidene var tilstrekkelig til at salget ble regulert av buofl.

Dommen viser at det i noen tilfeller skal lite til før en avtale om kjøp av ny bolig vil falle inn under buofl. Dersom man vil unngå at avtaleforholdet reguleres av buofl. må det dreie seg om ”nøkkelferdige” boliger, eller delvis ferdige boliger hvor selger ikke har noen plikt eller rett til å foreta de gjenstående arbeidene.

En eventuell oppdeling av avtalestrukturen, slik at det for eksempel inngås en avtale om salg av tomt og en separat avtale om oppføring av boligen, vil kunne medføre at salget av tomten reguleres av avhl. Entreprisedelen vil imidlertid reguleres av buofl., jf.§ 1 første ledd bokstav a. Dersom disse to avtalene ikke er tilstrekkelig uavhengige av hverandre vil avtalene samlet sett kunne falle inn under buofl. § 1 første ledd bokstav b.

Som nevnt er salg av nøkkelferdige boliger en mulighet for å unngå lovens garantikrav. Dette forutsetter imidlertid at entreprenøren kan finansiere prosjektet uten den sikkerhet som ligger i forhåndssalg av boligen før utførelsen starter. Dermed øker uansett finansieringskostnaden og/eller likviditetsbelastningen i form av krav til egenkapital eller alternativ sikkerhet. Skal entreprenøren unngå at marginene ytterligere skvises vil kostnadene ved garantistillelse måtte veltes over på boligkjøperen. Lovendringen vil således neppe bidra til å dempe økningen av boligprisene i dette landet.

Last ned (FE-Nyhetsbrev-august-2011)