Wikborg Rein nyhetsbrev: Leiegarantien - falsk trygghet?

Mange slår seg til ro når leier fremskaffer leiegaranti fra en norsk bank. Våre erfaringer viser imidlertid at en leiegaranti ofte gir langt dårligere sikkerhet enn for eksempel et depositum. – Allerede når man utformer garantibestemmelsen, og ikke minst når man mottar garantidokumentet, gjelder det å være på vakt.

Det grunnleggende utgangspunktet som man må være klar over er dette: Leiekontrakten og garantien er to adskilte avtaler. Leier kan være ansvarlig etter leiekontrakten uten at garantisten nødvendigvis er ansvarlig etter garantien.

Garantibegrepet
Garantibegrepet er ikke entydig. Vi har ulike typer garantier. De tre hovedformene er påkravsgaranti (”on demand”), der garantisten må betale ved første forfall, selvskyldnerkausjon, der garantisten må betale ved mislighold og simpel kausjon, der garantisten må betale når det er klart at leier ikke kan betale.

Dersom ingenting er sagt er garantien en simpel kausjon. Utleier kan aldri kreve at leier fremskaffer en bedre garanti enn det som følger av leiekontrakten. Normalt følger det av leiekontrakter at det som kreves er en selvskyldnergaranti.

Enkelte ganger bestemmer garantien at ved tvist i det underliggende forholdet forfaller ikke garantien før ved enighet eller ved rettskraftig avgjørelse. Forfallstidspunktet for garantisten utskytes da i tid, og garantien blir en mellomting mellom simpel kausjon og selvskyldnerkausjon.

Hvilke krav sikres?
Etter husleieloven § 3-6 er leiegarantien en sikkerhet for ”skyldig leie, skader på husrom og utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen”. Som lovbestemmelsen viser er det ikke nok at bare husleien sikres. Det også er andre krav som springer ut av husleieforhold, og som utleier kan ønske dekket under garantien. Praktisk viktig er at garantien dekker felleskostnadene og utbedringskostnader ved fraflytting.

En ikke uvanlig formulering er ”riktig og rettidig oppfyllelse av leietakers forpliktelser av enhver art etter leiekontrakt av … 2008”. Det må være akseptabelt for utleier. Fullt ut akseptabel er imidlertid bare en garanti som dekker alle krav som følger av husleieloven § 3-6.

Garantibeløp
Det er sjelden man får banker til å avgi en generell garanti som dekker 3 eller 6 måneders husleie, med tillegg av fellesomkostning, skader på husrommet, renter og inndrivelsesomkostninger. Som regel krever banken at garantien angir et bestemt garantibeløp. Garantibeløpet vil da utgjøre en maksimal ramme for bankens ansvar.

Det betyr at man må sørge for at garantibeløpet er stort nok. Det må ta hensyn til ikke bare husleie, men også de andre kravene som er omtalt ovenfor (fellesomkostninger, skader, utgifter ved fraviking, renter m.v.). Dersom husleien skal tillegges merverdiavgift, må garantibeløpet ta høyde for dette.

Oppsigelsesadgang
Dersom garantisten kan si opp garantien er det som regel også bestemt at krav under garantien må fremsettes innen utløpet av oppsigelsesfristen. Så snart leietaker havner i økonomiske problemer vil da garantien bli sagt opp. Da haster det med å fremsette krav mot leier og mot garantist. Det siste er ikke mulig før kravet mot leier er brakt til forfall. Det forhold at garantisten har sagt opp garantien vil kunne innebære antesipert mislighold av fremtidige leieterminer fra leiers side. Foreligger antesipert mislighold kan utleier også kreve garantisten for så vel forfalte, som antesipert forfalte krav.

I og med at utleier ikke kan fremme krav etter utløpet av oppsigelsesfristen, vil oppsigelige leiegarantier føre til at utleier må være mer aktiv for å sikre sine krav enn ved tidsbestemte garantier.

En utleier bør derfor ikke akseptere en garanti som kan sies opp av banken i leieperioden. For ikke å være oppsigelig, må garantiteksten inneholde en utløpsdato. Utløpsdatoen bør settes til hele leieperioden med et tillegg av 3-6 måneder. Dette er spesielt viktig dersom garantisten krever at krav under garantien må fremsettes før utløpsdatoen. Udekkede krav mot leietaker oppstår jo særlig på slutten av leieperioden eller i forbindelse med utflytting.

Justering av garantibeløpet
Underveis i leieforholdet vil husleien endres, gjerne i takt med konsumprisindeksen (KPI). Felleskostnadene kan også stige. Når husleien og evt. felleskostnadene endres bør garantibeløpet også øke tilsvarende. Med mindre det er avtalt et garantibeløp som er så høyt at det tar høyde for tenkbare justeringer i leieperioden, må retten til å oppjustere garantibeløpet underveis fremgå direkte av garantidokumentet.

Bruk av garantien
Det er mange standard garantitekster som inneholder bestemmelser om at garantibeløpet er en absolutt ramme for bankens ansvar. Dersom det trekkes på garantien vil den i slike tilfeller ikke være effektiv for hele garantibeløpet lenger. I slike tilfeller bør utleier kreve tilleggsgaranti dersom leieforholdet fortsetter med samme leier.

Skifte på leiersiden
Ved skifte av leier faller garantien som et utgangspunkt bort. Garantien er stilt for en bestemt leiers betalingsforpliktelse. Dersom utleier samtykker til overdragelse av leiekontrakten, må han derfor kreve ny garanti av den nye leieren. Ved fremleie vil opprinnelig leier fremdeles være ansvarlig, og garantien løper vanligvis videre.

Dersom aksjene i leier overdras, eller leier blir gjenstand for en fusjon eller fisjon, løper som regel både leieforhold og garantiforhold videre. Garantiteksten og/eller leiekontrakten kan imidlertid bestemme noe annet (”change of control”-klausul/klausul om selskapsmessige endringer).

Skifte på utleiersiden
Skifte på utleiersiden medfører som hovedregel ikke at garantien faller bort. I en dom fra Oslo tingrett 30. mai 2003 gikk retten så langt i å anvende denne hovedregelen, at den satte til side en garantiklausul om at ”garantien ikke kan transporteres uten garantistens samtykke”. Retten mente dette bare var en ordensforskrift, og kom til at garantien ikke var falt bort selv om det hadde skjedd et skifte på utleiersiden.

Varsel om krav
Ved kontraktsbrudd fra leiers side må garantisten varsles, som regel innen rimelig tid eller lignende. Mange garantier bestemmer også at krav under garantien må være fremsatt innen en bestemt tid etter forfallet av den enkelte husleietermin. Dersom fristen oversittes er som regel kravet tapt for den aktuelle termin.

Videre bestemmer de fleste garantier at krav må være fremsatt innen utløpet av garantiperioden. Dersom garantien kan sies opp må kravet normalt være fremsatt innen utløpet av oppsigelsesfristen.

Antesipert mislighold
Krav kan fremsettes for forfalte husleieterminer som ikke er betalt. Dersom det foreligger grunnlag for antesipert (forventet) mislighold, så kan man også kreve fremtidige terminer av leietaker. Dersom vilkårene for antesipert mislighold er til stede kan dermed utleier reise krav under garantien for ikke bare forfalte, men også fremtidige leieterminer. Ved antesipert mislighold så vil utleier kunne heve leiekontrakten, og det bør han også gjøre.


Utleiers 10 garantibud:

1. Les garantidokumentet nøye
2. Dekker garantien utleiers krav i henhold til leieavtalen?
3. Er garantibeløp tilstrekkelig? Husk mva.
4. Er garantiperioden tilstrekkelig? Leieperiode + 3-6 måneder
5. Dekker garantien også andre krav enn husleie?
6. Garantien skal være selvskyldnerkausjon eller påkravsgaranti (ikke simpel kausjon)
7. Garantisten skal ikke ha oppsigelsesadgang
8. Garantien bør følge med ved overdragelse av eiendommen
9. Overhold varslingsfrister
10. Kommuniser skriftlig

Dette er et utdrag av Leif Petter Madsens foredrag på Juss§Eiendom 2008. Vi takker for godt oppmøte, og ønsker velkommen til Juss§Eiendom 2009.

For mer informasjon, kontakt:
Leif Petter Madsen, e-post: lpm@wr.no, mobil: 915 42 885
Kristoffer Aasebø, e-post: kaa@wr.no, mobil: 995 23 554

Last ned (Fast_eiendom_sept_08)