Wikborg Rein nyhetsbrev: Statsbudsjettet - endringer for eiendomsaktørene

Regjeringen la tirsdag 7. oktober frem sitt forslag til statsbudsjett for 2009. Forslaget medfører flere skattemessige endringer med direkte betydning for aktørene innen eiendomsbransjen.

For eiendomsaktører som driver utleie av bygg og anlegg inneholder årets forslag til statsbudsjett særlig tre endringer av betydning. To av disse vil berøre samtlige aktører ved at det innføres en ny saldogruppe for tekniske anlegg, samt nye regler om fastsettelse av likningsverdi. Den siste endringen vil særlig få betydning ved kjøp og salg av aksjeselskaper.

Ny form for verdsettelse av næringseiendom - skatteskjerpelse
Det er en kjent sak at investering i fast eiendom lenge har vært et av flere gode alternativ for å redusere formuesbeskatningen. De siste årene har vi derfor sett en innstramming i denne praksisen ved at likningsverdien har vært justert opp, særlig har dette vært tilfelle for næringseiendom.

Heller ikke i årets forslag har eiendomsbesittere blitt skjermet fra endringer i fastsettelsen av den skattemessige verdien. Denne gangen er det ikke kun en ensidig oppjustering av verdiene, men en ny fastsettelsesmetode som regjeringen fremmer for inntektsåret 2009, dog kun for utleieeiendom.

I korte trekk innføres en ny fremgangsmåte hvor leieinntektene står sentralt for den skattemessige verdien. Ikke helt ulikt tenkemåten som har utviklet seg i markedet de siste årene med et stadig mer fokus på yield. Det foreslås nå at likningsverdien skal ta utgangspunkt i eiendommens kapitaliserte utleieverdi, som av departementet er definert som brutto leieinntekt minus et standardfradrag for utleiekostnader. Hvilken kapitaliseringsrente som skal ligge til grunn ved beregning av utleieverdien, antar vi at regjeringen vil angi i takseringsforskriften. Likningsverdien vil nærmere bestemt utgjøre 40 prosent av denne kapitaliserte utleieverdien.

For noen aktører vil denne beregningsmåten gi en reduksjon av de skattemessige verdiene, men for det store flertall antas den nye beregningsmetoden å medføre en økning, for mange en vesentlig økning.

For eiendom som ikke leies ut vil en slik beregningsmodell ha lite for seg, og her er det bestemt at man skal holde fast på den historiske likningsverdien, oppjustert med hele 60 prosent. Riktignok er det for begge endringene innført en ”sikkerhetsventil”, eller et tak, på 60 prosent av eiendommens markedsverdi, noe som for noen få vil medføre en reduksjon av de skattemessige verdiene da tidligere tak var satt til 80 prosent.

Samlet sett anslår regjeringen at dette har en netto provenyeffekt på ca. NOK 1,2 milliarder, eller med andre ord en økning av eiendoms-aktørenes skattekostnad på ca. NOK 1,2 milliarder. Endringen må sees i sammenheng med en generell økning av bunnfradraget ved beregning av formuesskatten.

Avskrivning av tekniske anlegg med 10 prosent
Eiendomsbransjen har i lang tid hatt enkle, men til dels urimelige regler å forholde seg til når det gjelder skattemessige avskrivninger for påkostninger, ved at disse har måttet aktiveres med en avskrivnings-sats på 2 prosent for forretningsbygg og 4 prosent for andre bygg og anlegg. For vedlikehold er man derimot vært gitt rett til direkte kost-nadsføring, noe som ofte gir en betydelig skattemessig fordel.

Den skattemessige grensen mellom påkostning og vedlikehold har på denne måten ført til at det har vært svært gunstig å beholde samme standard ved utskiftning av tekniske anlegg for å unngå at kostnadene må aktiveres som en del av bygget. Dette fordi en oppgradering til ny og bedre teknologi vil regnes som en påkostning og ikke vedlikehold. Reglene har således fungert som et incentiv mot investeringer i ny og mer energieffektiv teknologi.

Dette incentivet foreslås nå fjernet fra inntektsåret 2009 til fordel for opprettelsen av en ny saldogruppe pr. bygg for tekniske installasjoner med en årlig avskrivningssats på 10 prosent. Dette skal i større grad gjenspeile de faktiske realiteter ved at tekniske installasjoner har en kortere levetid enn bygg for øvrig, og vil stimulere til mer miljøvennlige bygg. En slik endring har lenge vært etterspurt av aktørene selv da reglene har medført dyrere anlegg for eierne.

For eksisterende anlegg vil det blitt overgangsregler for hvordan dagens saldo skal fordeles mellom bygg og de tekniske anleggene når disse nå må skilles ut i en egen saldogruppe. For bygg inntil 10 år skal fordelingen skje etter faktisk kostpris, mens det for eldre bygg vil bli utarbeidet sjablongregler for fordelingen. Det vil fortsatt være de eksisterende saldoverdiene som splittes, slik at endringene i første omgang vil ha mindre betydning for eiere med lave historiske verdier.

Statsbudsjettet gir med denne endringen også en annen utfordring for aktørene innen eiendomsmarkedet. Etter at fritaksmodellen ble innført foregår kjøp og salg av næringseiendom i det vesentligste i single purpose-selskaper. Ved kjøp av eiendomsselskaper overtas historisk kostpris, og det har utviklet seg en praksis der kjøper gis en ”rabatt” for skatteulempen. Ulempen beregnes som nåverdien av differansen mellom markedsverdi og bokført verdi, der det sjablongmessige rabatten er avhengig av hvilken avskrivningssats som benyttes. Ved salg av forretningsbygg og andre bygg og anlegg har det sjablongmessige fradraget for ulempen vært satt til henholdsvis 7 prosent og 11 prosent, mens denne nå vil måtte settes til anslagsvis 16,5 prosent for de tekniske installasjonene, da ulempen vil ha en høyere nåverdi som følge av raskere avskrivningsperiode.

Innstramminger i fritaksmodellen – ”omsetningsavgift” på salg av aksjer
Etter innføringen av fritaksmodellen i 2004 har inntekter ved salg av aksjer mv. vært skattefri inntekt. Som følge av praktiske problemer med å foreta en kostnadsfordeling mellom skattefrie og skattepliktige inntekter, ble det likevel innført rett til fradrag for alle kostnader med unntak av ervervs- og realisasjonskostnader.

For å bøte på dette misforholdet har regjeringen nå foreslått at det fra og med 7. oktober 2008 innføres en skatt på deler av slik skattefri inntekt. Endringen går i hovedsak ut på at 3 prosent av alle skattefrie inntekter skal inntektsføres, og således vil være gjenstand for beskatning med 28 prosent. Med andre ord vil tidligere skattefrie inntekter nå bli beskattet med en sats på 0,84 prosent.

For de som nylig har kjøpt eiendomsselskaper innebærer denne endringen en minimal skatteøkning for gevinster, da man ved et eventuelt salg vil kunne vise til en høy anskaffelseskostnad.

For de skattytere som etter lovendringen i 2004 benyttet seg av overgangsregel E og la eiendommene i eiendomsselskaper, eller for andre som har oppnådd en betydelig verdistigning på aksjene, vil imidlertid regelen ha en klar skatteeffekt ved realisasjon.

Uavhengig av realisasjon vil uansett 3 prosent av alle løpende utbytter og andre skattefrie inntekter fra selskaper være gjenstand for beskatning som følge av denne endringen. Kort sagt har regjeringen i praksis nå foreslått å innføre en generell skatt på 0,84 prosent på alle ”skattefrie” inntekter innen fritaksmodellen.

Det er imidlertid viktig å merke seg at det ikke gis et tilsvarende fradrag ved tap, noe som leder til en asymmetri i skattesystemet. Provenyet av skatteskjerpelsen anslås å utgjøre NOK 225 millioner for den resterende delen av 2008 og NOK 475 millioner i 2009.

Den nye aksjeskatten må også tas hensyn til ved endring av konsernstrukturer, da det i statsbudsjettet ikke er gitt et konsernunntak, noe som vil gjøre det dyrere å foreta ønskede endringer i konsernstrukturer.

Større endringer som tidligere har vært skattefrie vil nå kunne tenkes gjennomføres ved fusjoner og fisjoner som ikke utløser den nye skatten. Som alltid ved slike tilpasninger vil gjennomskjæring være et tema, noe som sammen med skattens isolert sett lave størrelse må vurderes opp mot transaksjonskostnadene for å unngå en slik omsetningsavgift.

Muligheter for skatteskjerpelser for oppdrettsanlegg
Parallelt med statsbudsjettet varsler regjeringen at de vil sende et forslag om utvidelse av de fysiske grensene ut på høring. Grensene ønskes trukket mellom de ytterste holmer og skjær, den såkalte grunnlinjen. Dette vil utvide adgangen til å utskrive eiendomsskatt til for eksempel oppdrettsnæringen, noe regjeringen også foreslår i statsbudsjettet.

For øvrig presiseres det i budsjettet at gartnerier og planteskoler av et visst omfang, og som ikke kan skje i ordinære butikk- og næringslokaler, omfattes av landbruksfritaket som fritar landbruksnæringen fra eiendomsskatt.


Endringene i statsbudsjettet for eiendomsbransjen:
• Ligningsverdiene av næringseiendom økes fra anslagsvis 25 prosent av markedsverdi til 40 prosent av markedsverdi i gjennomsnitt. Utleieeiendom vil bli liknet til 40 prosent av nåverdien av utleieinntektene. Maksimalgrensen reduseres slik at ingen eiendommer skal ha en høyere ligningsverdi enn 60 prosent av markedsverdien.
• Tekniske installasjoner i bygg foreslås utskilt som egen saldogruppe med en avskrivningssats på 10 prosent.
• Regjeringen strammer inn fritaksmetoden for selskaper, for å kompensere for at dagens adgang til å utgiftsføre kostnader knyttet til skattefrie aksjeinntekter er for gunstig. Innstrammingen gjøres sjablonmessig ved at selskapene må inntektsføre tre prosent av inntektene som etter dagens regler er skattefrie.
• Endringer i adgangen til å ilegge eiendomsskatt i kyststrøk og fritak for gartnerier og planteskoler av et visst omfang

For mer informasjon, kontakt:

Knut H. Leinæs
Knut H. Leinæs er advokatfullmektig i Wikborg, Reins avdeling for Fast Eiendom, hvor han arbeider med generell eiendomsjuss samt mva for fast eiendomsaktører.
e-post: khl@wr.no, mobil: 920 53 533

Last ned (endringer_statsbudsjettet)