Ukens tips: «CP»-er i kjøpekontrakter

I dette Ukens tips ser vi nærmere på såkalte «CP»-er, og bruken av slike i kjøpekontrakter for kjøp og salg av eiendom og eiendomsselskaper.

I de fleste nyere kjøpekontrakter for eiendom eller eiendomsselskap er det inntatt enkelte betingelser som må være oppfylt for at partene skal være forpliktet til å gjennomføre avtalen. Slike vilkår betegnes gjerne som «conditions precedent», eller CP-er. Ikke-oppfyllelsen av slike betingelser åpner normalt ikke for misligholdsbeføyelser, men suspenderer eller opphever kun forpliktelsene til en eller begge parter til å gjennomføre avtalen.

«Meglerstandarden» har inntatt et eget punkt med slike betingelser, med enkelte «grunnleggende» CP-er.

Det er vanlig å strukturere CP-ene i to kategorier; en for kjøpers betingelser for gjennomføring av avtalen, og en for selgers betingelser for gjennomføring av avtaler. Felles for begge parter, er gjerne at begge parter setter som betingelse for gjennomføring av avtalen at det ikke har inntruffet forhold etter signering av avtalen som innebærer vesentlig brudd på avtalen fra den annen parts side. I tillegg er det vanlig å innta styregodkjennelse som CP dersom forbehold knyttet til dette ikke er løftet for signering av avtalen.

Det er likevel fra kjøpers side det er vanligst å kreve inntatt CP-er. Normalt vil det nemlig gjennom kjøpers due diligence ha blitt avdekket negative forhold (funn) som kjøperen ønsker skal inntas som CP – slik at funnene avhjelpes ved konkrete angitte tiltak forut for gjennomføring av avtalen. Typiske CP-er er de helt kritiske forhold knyttet til for eksempel eiendommens eller byggets lovlighet, typisk fremleggelse av ferdigattest. Det samme gjelder forhold som kjøper må forvente at en selger har eller fremskaffer, typisk at leiekontrakter fremlegges i signerte versjoner eller at leiegarantier fremlegges eller innhentes.

Forhold som ikke nødvendigvis er like transaksjonskritiske, men som selger har kontroll på og som bør være relativt greie forpliktelser for en selger å påta seg, gjøres også ofte til CP-er – så som utmelding av fellesregistrering for merverdiavgift (som normalt bør inntas som CP), utmelding av konsernkontoordning, terminering av avtaler med selgers konsernselskaper mv. Forhold som selger selv ikke har kontroll over, er ofte utfordrende å forhandle inn som CP – i alle fall dersom det ikke er åpenbart at transaksjonen ikke bør gjennomføres dersom dette ikke kommer på plass.

Det er ofte en viktig del av avtaleforhandlingene hvorvidt forhold avdekket i due diligence skal inntas som en CP hvor manglende inntredelse medfører at transaksjonen ikke gjennomføres, eller som en annen form for selgerforpliktelse. Meglerstandarden har et eget punkt for selgers plikter før overtakelse hvor andre oppgaver kan inntas, og hvor avtalen gjennomføres selv om disse ikke er innfridd. Dette punktet kan også bygges ut med forhold som selger skal ordne opp i etter gjennomføring av avtalen – og en kjøper vil ofte kreve et tilbakehold av kjøpesum inntil disse punktene er lukket.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Grunnbok og matrikkel stenges

    Kartverket stenger matrikkelen og grunnboken på slutten av året for å kunne gjennomføre viktige endringer i forbindelse med kommunereformen. Matrikkelen og grunnboken åpner igjen 2. januar 2020.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Innstramming i eierseksjonsloven

    Den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2018, men det er allerede vedtatt enkelte endringer i den nye loven som vil tre i kraft fra 1. januar 2020.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Sikring av lovlig adkomst

    Dersom en utviklingseiendom ikke har nødvendig veirett frem til vei som er åpen for allmenn ferdsel, kan dette forsinke eller i ytterste konsekvens stanse prosjektet.