Ukens tips: Anskaffelsesregelverket ved inngåelse av leiekontrakter

Offentlige aktører vil ved sin anskaffelse av varer, tjenester, bygg og anlegg mv. være underlagt lov om offentlige anskaffelser med tilhørende forskrifter. Også ved utleie av lokaler til offentlige aktører kan det oppstå problemstillinger knyttet til reglene om offentlige anskaffelser.

At offentlige aktører er underlagt anskaffelsesregelverket innebærer at aktørene, avhengig av anskaffelsens verdi, vil være pålagt å følge lovens strenge krav til prosedyrer ved avtaler med sine leverandører.

Avtaler om leie av eksisterende bygninger eller annen fast eiendom er etter anskaffelsesforskriften i utgangspunktet unntatt anskaffelsesregelverket. Unntaket for disse avtalene gjelder imidlertid kun selve avtalen om leie av et eksisterende bygg. Skal det inngås leieavtale forut for oppføringen av bygget er man således på utsiden av unntaket. Skulle det i tillegg være behov for å anskaffe tjenester i tilknytning til leieavtalen kan det også oppstå spørsmål om man likevel må følge prosedyrene i anskaffelsesloven.

Problemsstillingen kan komme på spissen dersom det i en leieavtalen påligger utleier å forestå særskilte leietakertilpasninger, herunder byggearbeider på leieobjektet, eksempelvis at leieobjektet skal leveres iht. en gitt kravspesifikasjon, med gitte sikkerhets- og alarmsystemer o.l. Kostnadene knyttet til dette vil ofte bli innbakt i leiesummen leietaker betaler for leieobjektet, og utleier vil selv kunne beslutte hvilke underleverandører vedkommende ønsker å benytte. Dermed vil den offentlige aktøren i realiteten ta hele/deler av regningen for utleiers byggearbeider.

Som hovedregel må anskaffelsesregelverket følges ved anskaffelsen av tilknyttede tjenester, og det må derfor trekkes en grense mot hvilke tilpasninger som skal anses som tilknyttede tjenester og hvilke tilpasninger som kan henføres til selve leieavtalen. Det må i så måte gjøres en konkret vurdering av om avtalen skal anses som en leieavtale for eksisterende bygninger, eller en avtale om bygge- og anleggsarbeider. Dette vil i stor grad bero på hva som er hovedformålet med den transaksjonen avtalen muliggjør.

I EU-domstolens avgjørelse i sak C-451/08 (Helmut Müller) hadde en offentlig aktør inngått en leieavtale for et bygg under oppføring. Domstolen kom i saken til at selv om avtalen ble betegnet som en leieavtale og inneholdt elementer naturlig i en leieavtale, var ikke de aktuelle byggearbeidene påbegynt ved avtaleinngåelsen. Det umiddelbare formålet kunne derfor ikke være leie av eiendommen. Hovedformålet med avtalen var snarere utførelsen av byggearbeidene på eiendommen, som senere skulle stilles til rådighet til den offentlige aktøren under en leieavtale. Denne avtalen måtte derfor anses omfattet av anskaffelsesregelverket.

For utleier vil brudd på anskaffelsesregelverket i ytterste fall kunne medføre at avtalen kjennes uten virkning eller at avtalens varighet blir avkortet. Ikke-ubetydelige bygge- og anleggsarbeider under en leieavtale med en offentlig leietaker bør derfor som hovedregel alltid vurderes nærmere opp mot anskaffelsesregelverket.