Ukens tips: Eierskap til utfylt grunn

Når man skal fastslå eierskapet til en eiendom er utgangspunktet en analyse av det rettslige grunnlaget for ervervet av eiendommen, typisk en kjøpsavtale. Dette vil også gjelde for grunn som er utfylt i sjø – enten dette er en avtale om kjøp eller en avtale om å erverve retten til å fylle ut.

Dersom eieren av en strandeiendom fyller ut eiendommen i sjø vil det utfylte areal tilhøre grunneieren og den opprinnelige grunneiendom vil ha blitt gjort større i utstrekning. Det er sikker rett i Norge at retten til å opparbeide nytt areal tilhører eieren av den eiendom som grenser mot det aktuelle sjøareal – dette er omtalt som strandeiendommers utfyllingsrett. Høyesterett har oppsummert dette som en «eksklusiv rett for eieren til å utnytte sin eiendom utenfor eiendomsgrensen».

Skal det utfylte areal tilhøre andre personer eller eiendommer må det finnes et rettslig grunnlag for ervervet.

Problemstillinger knyttet til eierskap til utfylt areal kan typisk dukke opp i tilknytning til eiendommer som har blitt benyttet til kaiformål, og det som ledd i utvikling av virksomheten er opparbeidet kaianlegg ved utfylling i sjø. Utfyllingene er bekostet av bruker av kaianlegget, typisk en leietaker.

Når et slikt areal skal transformeres, enten dette er til næringsformål eller boligformål, vil det utfylte kaiareal kunne representere betydelige verdier, og spørsmålet er da om denne verdien tilkommer grunneieren eller den som faktisk har bekostet utfyllingen. Det tingsrettslige utgangspunktet er da at det utfylte areal tilhører den grunneiendom det er utfylt fra, men det må i slike tilfeller foretas en vurdering av partenes forutsetninger på det tidspunkt det ble fylt ut.

Dersom leietaker har utført utfyllingen basert på en gjensidig forutsetning om at utfylte areal skulle tilhøre ham kan dette utgjøre et rettslig grunnlag for å konstatere eierskap, men en slik forutsetning må i så fall kunne dokumenteres.

Det som nok er mer vanlig er at leietaker har forestått utfyllingen basert på en forutsetning om fortsatt bruksrett – kostnadene med utfyllingen har således vært en investering i den virksomhet man har drevet på eiendommen. Dersom partene ikke har avtalt noe knyttet til bruksrettens varighet utover leieperioden eller at leietaker skal få eierskap til det utfylte areal vil ikke leietaker kunne fremsette krav om rett til bruk eller eierskap.

Den som har forestått utfyllingen kan derimot ha et vederlagskrav mot grunneieren som vil være oppad begrenset til den verdi utfyllingen har tilført eiendommen. Vederlagskravet kan dermed sette brukeren i tilnærmet samme posisjon – han vil få erstattet verdien av det han har tilført eiendommen, men ikke i form av eierskap.

Vederlagskravet vil imidlertid også kunne bli vurdert opp mot den nytte utfyller har hatt av egen investering, gjerne omtalt som et avskrivningsperspektiv. Dersom en leietaker har fylt ut sjøgrunn til kaiformål og benyttet kaiarealet i sin virksomhet, må leietakers investering i utfyllingen underkastes en form for avskrivning basert på at investeringen har gitt grunnlag for avkastning i virksomheten, noe som vil redusere vederlagskravet.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Grunnleieavtaler

    Grunnleieavtaler er i sin alminnelighet avtaler hvor en grunneier gir andre rett til å disponere grunn på sin eiendom. Den nærmere utformingen av avtalen, og særlig hvilken type bruk leieren kan utøve, vil være bestemmende for om avtalen reguleres av tomtefesteloven. I andre relasjoner har det imidlertid mindre betydning.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Change of control-bestemmelser i leiekontrakter

    De fleste aktører er kjent med at en leietaker som et utgangspunkt ikke fritt kan transportere leiekontrakten til et annet rettssubjekt. Ofte inneholder leiekontrakter såkalte kontrollskifte-/change of control-bestemmelser som ytterligere begrenser leietakers handlingsrom.

  • Næringseiendom

    2018

    Les alle Ukens tips her