Ukens tips: Foreldelse av opsjonsavtaler

Opsjonsavtaler som gir en utvikler rett til å erverve en eiendom på et fremtidig tidspunkt kan være gjenstand for foreldelse. Det er således viktig å utforme opsjonsavtalen slik at foreldelse ikke inntrer før utvikler skal gjennomføre ervervet av eiendommen.

I henhold til foreldelsesloven er «[f]ordring på penger eller andre ytelser» gjenstand for foreldelse. En rett for en utvikler til å erverve en eiendom i henhold til en opsjonsavtale vil være omfattet av «andre ytelser» i bestemmelsen og dermed i prinsippet gjenstand for foreldelse. Foreldelse inntrer etter loven på tidspunktet tre år etter at utvikleren som fordringshaver kan kreve oppfyllelse. Så lenge utvikleren ikke kan kreve å få innløst opsjonen vil denne ikke være forfalt og således vil opsjonen heller ikke kunne foreldes.

Når man skal vurdere hvorvidt en opsjonsavtale er foreldet vil utgangspunktet være når utvikleren overfor grunneieren har rett til å tiltre opsjonen og erverve eiendommen, og utgangspunktet må da tas i selve opsjonsavtalen. Dersom utvikleren har en ubetinget rett til å tiltre opsjonen når som helst fra avtaleinngåelsen må utgangspunktet være at foreldelsesfristen vil løpe fra avtaletidspunktet.

Utviklerens krav etter opsjonsavtaler er ofte knyttet opp mot ytre omstendigheter, eksempelvis regulering eller fradeling. Dersom utviklerens rett til å erverve eiendommen er knyttet opp mot at eiendommen oppnår en bestemt reguleringsstatus, vil ikke foreldelsesfristen starte å løpe før den aktuelle reguleringen er på plass. Det er først når reguleringen er på plass at utvikleren i et slikt tilfelle har rett til å kreve oppfyllelse.

I noen tilfeller oppstår det gjerne tvilsspørsmål knyttet til hvorvidt en betingelse i opsjonsavtalen er oppfylt, for eksempel kan de avtalte forutsetninger knyttet til reguleringen være noe uklare. Som den profesjonelle parten (vanligvis) i slike avtaler, vil utvikleren være den som er nærmest til å foreta de nødvendige avklaringer. Rettspraksis har i noen slike tilfeller endog pålagt utvikleren en aktiv handleplikt, med den følge at foreldelsesfristen har startet å løpe før det er fullt ut avklart om utvikleren kan kreve oppfyllelse.

En egen gruppe opsjonsavtaler er avtaler med en begrenset varighet, enten ved at opsjonen vedvarer i et antall år eller utløper på et fremtidig tidspunkt. Er fristen mer enn tre år frem i tid blir spørsmålet om opsjonen kan foreldes før den utløper. Det foreligger lite praksis rundt dette spørsmålet, men de fleste teoretikere mener at foreldelse ikke bør inntre i slike tilfeller. I slike avtaler er det imidlertid en viss risiko siden dette ikke er avklart, og som utvikler bør man i slike tilfeller være oppmerksom på denne risikoen.

Er det tvil omkring opsjonsavtalen og foreldelse kan utvikler be om en bekreftelse fra grunneier om at utviklers rettigheter iht. opsjonsavtalen består, som vil være fristavbrytende og medføre at en ny frist på tre år starter å løpe.