Ukens tips: Håndtering av skatte- og avgiftsfunn i transaksjoner

I transaksjoner hvor eiendomsselskaper selges, vil en kjøper overta eiendomsselskapets skatte- og avgiftsposisjoner med de risikofaktorer dette medfører. Garantier og reguleringer knyttet til eiendomsselskapets skatte- og avgiftshåndtering er ofte gjenstand for diskusjoner mellom kjøper og selger.

I meglerstandarden er selgers garantier inntatt i punkt 7, mens det i punkt 8 er inntatt visse begrensninger i garantiansvaret. Blant annet kan en kjøper normalt ikke påberope forhold kjøperen var kjent med på avtaletidspunktet som grunnlag for mangelskrav mot selger. Denne begrensningen gjelder imidlertid ikke for de «fundamentale garantiene» i meglerstandarden, som kan påberopes uavhengig av kjøperens kunnskap.

To av de fundamentale garantiene er relativt vide og omfattende garantier knyttet til at selskapet ikke har skatte- eller avgiftsansvar som ikke er dekket av avsetninger i kjøpesumsberegningen. Reklamasjonsfristene for de fundamentale garantiene er i meglerstandarden som utgangspunkt angitt til tre år, men er ofte gjenstand for forhandlinger – særlig hva gjelder skatte og avgiftsansvar.

Kjøper gjennomfører normalt en due diligence der selskapets skatte- og avgiftsposisjoner blir gjennomgått og analysert, og i de tilfeller hvor det avdekkes særskilte risikofaktorer knyttet til skatt og avgift blir dette gjerne tema for særlige diskusjoner mellom partene. Ikke sjelden ser vi at kjøpere i slike tilfeller enten ber om ytterligere og mer spesifikke garantier eller det fremsettes krav om skadesløsholdelser.

Slik de fundamentale garantiene for skatt og merverdiavgift i meglerstandarden er bygget opp skal disse fange opp kostnader eller ansvar for selskapet knyttet til skatt som er knyttet til perioden før overtakelse. Å legge inn egne garantier for spesifikke forhold vil derfor sjelden i seg selv gi kjøper noen vesentlig bedre posisjon overfor selger. Dersom man først legger inn slike spesifikke garantier man må i alle tilfeller uansett huske å gjøre slike garantier som skal dekke kjente forhold «fundamentale» (da de vanlige garantiene etter meglerstandardens punkt 8 er begrenset av kjøpers kunnskap).

Dersom det settes inn egne skadesløsholdelser vil kjøper i utgangspunktet kunne få et bedre vern ettersom skadesløsholdelsen normalt ikke vil være underlagt beløpsbegrensningene i punkt 8.4 a) og b), eller reklamasjonsfristen i punkt 8.2. Ved å gi egne og spesifikke skadesløsholdelser rettet mot skatte- og avgiftsrisiki vil partene imidlertid synliggjøre disse risikofaktorene for alle som i ettertiden får tilgang til kjøpekontrakten – og forholdene vil da, berettiget eller uberettiget, ofte bli problematisert i andre sammenhenger.

Dersom selger i det aktuelle tilfellet kan akseptere en reklamasjonsfrist på 5 år for de fundamentale garantiene samtidig som at de fundamentale garantiene unntas beløpsbegrensningene i punkt 8.4 a) og b) vil man kunne unngå å gjøre slike risikofaktorer synlige i kontrakten, og kjøper vil vanligvis kunne ha et fullgodt vern i kraft av de generelle (fundamentale) garantiene som gis i punkt 7 i kontrakten.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2020

    Ukens tips: Overtakelse av leieobjekt i nybygg

    Ved leieforhold inngått før leieobjektet er ferdogstilt, bør leiekontrakten regulere flere forhold.

  • Næringseiendom

    2020

    Ukens tips: Tilbakebetaling av merverdiavgift

    I dette ukens tips ser vi nærmere på hvilke muligheter en entreprenør har for å få tilbakebetalt merverdiavgift dersom byggherren ikke betaler og den manglende betalingen skyldes byggherrens manglende betalingsevne.

  • Næringseiendom

    2020

    Ukens tips: Bortfall av tillatelser

    Selv om kommunen har gitt tillatelse til et tiltak, for eksempel til oppføring av et bygg, vil tillatelsen til slutt falle bort dersom ikke tiltakshaver iverksetter arbeidene innen en viss tid.