Ukens tips: Kjøpekontrakter og leietakertilpasninger

I mange tilfeller er det pågående bygge- eller rehabiliteringsprosjekter i bygg som selges. Det er da viktig at partene blir enige om fordeling risiko knyttet til prosjektene og at denne risikofordelingen gjenspeiles i kjøpekontrakten.

Meglerstandarden bygger på et prinsipp der kjøper overtar målselskapet og dets balanse slik den er på overtakelsestidspunktet, noe som innebærer at kjøperen vil bære risiko for pågående prosjekter med mindre dette reguleres særskilt. Dersom kjøper bygger sin verdsettelse av eiendommen på en forutsetning om selskapet skal oppebære inntekter i henhold til inngåtte leiekontrakter, vil dette normalt også innebære at kjøper forutsetter at bygget er egnet til å gi slik avkastning uten ytterligere investeringsbehov utover vanlig drift- og vedlikehold.

I den grad inngåtte, men ikke ikrafttrådte leiekontrakter forutsetter investeringer i bygget vil dette medføre et tap for kjøper. I de tilfellene det er gjort avsetninger i balansen for kostnadene vil kjøper ha risikoen for at avsetningene er tilstrekkelige.

Dersom kjøper forutsetter at risiko knyttet til leietakertilpasninger, eller andre typer byggeprosjekter, skal ligge på selger må det inntas spesialtilpassede reguleringer i kjøpekontrakten. For mindre prosjekter vil det ofte være tilstrekkelig med en garanti eller inneståelse fra selger om at de aktuelle lokaler skal være tilfredsstillende for leietakeren under leiekontrakten, gjerne kombinert med et depositumsarrangement der kjøper kan trekke eventuelle tap fra et beløp på særskilt konto.

Dersom det avgis en slik garanti er det viktig at denne garantien ikke blir underlagt begrensningene i kjøpekontraktens punkt 8, særlig reguleringen om betydningen av kjøpers kunnskap og begrensningene som knytter seg til terskel og minimumsbeløp. En garanti knyttet til prosjektkostnader bør enten legges som en skadesløsholdelse i punkt 10 eller som en helt egen bestemmelse. Sett fra selgers ståsted er det også viktig at garantien tar høyde for de skatte- og avgiftsmessige effektene. Kostnadene knyttet til prosjektet vil enten være fradragsberettigede eller aktiveringspliktige, og den reelle effekten for selskapet vil således normalt ikke bli krone for krone. Kontraktsreguleringen bør således angi hvordan et eventuelt etteroppgjør skal håndteres med hensyn til skatt og avgift, samt hvordan dette skal slå ut på selve kjøpesumsberegningen.

Ved omfattende byggeprosjekter vil det ofte være behov for mer omfattende reguleringer av det enkelte prosjekt basert på prinsippene for forwardtransaksjoner, der prosjektet prises inn i eiendomsverdien basert på en forutsatt byggekostnad, og der kjøpesummen justeres basert ved avvik i byggekostnaden etter avtalte formler. I den grad avvik i byggekostnad leder til endring av leien under leiekontrakten, bør det avtales hvordan et slikt avvik skal reflekteres i kjøpesummen.

Partene bør videre avtale hvordan prosjektet skal følges opp i byggeperioden, herunder hvem av partene som skal ha ansvar for dette. Det bør derfor inngås en prosjektlederavtale der selskapet engasjerer en prosjektleder som har ansvaret for oppfølgningen og gjennomføringen av prosjektet, og honoraret til prosjektlederen bør da inngå som en del av byggekostnaden.

Merk også at overdragelser av bygg direkte, eller bl.a. ved fusjoner, fisjoner eller omdanninger, hvor det pågår større byggeprosjekter, bør avklares med skatte- og avgiftsrådgivere.