Ukens tips: Leiekontrakter for nybygg og bygg under rehabilitering

For leiekontrakter i nybygg (bygg under oppføring) eller bygg under rehabilitering er det utviklet en egen meglerstandard – utvidet meglerstandard 6.05. Denne standardkontrakten har implementert reguleringer knyttet til selve byggeprosjektet, men det er flere viktige forhold partene må være oppmerksomme på.

Denne typen leiekontrakter er særpreget av at leieobjektet ikke er ferdigstilt på tidspunktet for inngåelsen av leiekontrakten, og leieobjektet er på dette tidspunktet gjerne kun en tegning som viser hvordan det skal se ut. For utleier vil det være en rekke risikofaktorer knyttet til hans forpliktelse til å overlevere lokalet i kontraktsmessig stand, først og fremst knyttet til byggearbeidene og at disse blir utført korrekt og til rett tid.

Også for leietakeren er det utvidet risiko. Ettersom lokalene ikke kan inspiseres vil leietaker ikke ha like stor grad av sikkerhet for at lokalene vil fylle leietakers behov eller at lokalene har den forutsatte funksjonalitet. I tillegg ser leietaker gjerne nye muligheter underveis med den følge at leietaker ønsker å gjøre endringer i prosjektet før lokalene er ferdigstilt.

Den utvidede meglerstandarden har derfor et vedlegg 3 som regulerer leietakers adgang til å gjøre endringer, utleiers forpliktelse til å gjøre endringer, samt endringer som kan kreves mot at leietaker dekker ekstrakostnader. Vedlegg 3 i meglerstandarden bygger på det samme systemet som standardene utarbeidet av Standard Norge , og er således tilpasset det store antall av entrepriseavtaler.

Når partene inngår en slik leieavtale er det svært viktig at partene gjennomgår reguleringen i vedlegget grundig og at partene er innforstått med rettigheter og forpliktelser vedlegg 3 medfører. Utgangspunktet er at en utleier ikke er forpliktet til å akseptere endringer med mindre vedlegg 3 gir grunnlag for det, og for en leietaker er det derfor viktig å få inn en slik mulighet så lenge det ikke får økonomiske effekter for utleier. Partene må derfor legge en terskel for leietakers adgang til å kreve endringer som er tilpasset det aktuelle prosjektet.

For utleier er det viktig at avtalen som gjøres med leietaker kan speiles i den avtalen som gjøres med entreprenøren. Dersom leietakers rett til å kreve endringer er videre enn den rett utleieren har overfor entreprenøren vil utleier komme i skvis ved at han må akseptere en endring fra leietaker mens han risikerer å måtte betale entreprenøren ekstra for den samme endringen. I slike leiekontrakter må utleier derfor være nøye med at det som avtales med leietaker er «back to back» med forpliktelsene overfor entreprenør.

Dersom leietaker velger å gjøre en endringsordre er det viktig for begge parter at kostnadene med endringen blir håndtert korrekt. I henhold til meglerstandarden er utgangspunktet at endringskostnader skal betales av leietaker utenom leien som en engangskostnad. Her ser vi imidlertid ofte at det i stedet legges inn en annuitet i leietiden. Det er viktig at partene vurderer dette nøye da dette kan få betydning for både eiendomsverdien og hvilket leienivå som skal vurderes ved leietidens utløp.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Ekspropriasjon og rettslig vern

    Kontraktsrettslige rettigheter kan ha ekspropriasjonsrettslig vern. Grensene for dette var tema i en nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Hvitvaskingsloven og kundetiltak

    Den nye hvitvaskingsloven oppstiller krav til kundetiltak i forbindelse med rådgivning ved eiendomstransaksjoner. Hva er dette, og hvilke konsekvenser får dette for partene?

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Byggherrens hevingsrett ved konkurs

    I dette Ukens Tips ser vi nærmere på byggherrens rett til å heve kontrakten med en entreprenør som har gått konkurs.