Ukens tips: Leietakers gjeninnflyttingsrett ved brann/destruksjon?

Som svar på at utleier inntar krav om gjeninnflyttingsplikt ved brann/destruksjon i leiekontrakten, ser vi stadig oftere at leietaker krever at retten gjøres gjensidig – at leietaker har rett til å kreve at utleier gjenoppfører bygget.

Dersom eiendommen brenner ned eller blir ødelagt på annet vis, har leietaker rett til å si seg fri fra leiekontrakten. Meglerstandardene for leie har en tilvalgstekst som utleier kan innta under brann/destruksjonsbestemmelsen i punkt 17, hvor utleier under visse forutsetninger ensidig kreve fastholdelse av leieforholdet og at leietaker flytter tilbake og gjenopptar leieforholdet. Utleier har en viss frist på seg til gjenoppføringen (ofte 24 måneder), utleier må tilby et erstatningsleieobjekt i gjenoppføringsfasen hvor leietaker kan drive tilnærmet normal virksomhet, og utleier må dekke kostnadene til flytting og tilbakeflytting etter gjenoppføringsperioden. Bestemmelsen er ofte verdsatt av både utleier selv, utleiers bankforbindelse og vil også være positivt dersom eiendommen skal selges ettersom kontantstrømmen i eiendommen vil være bedre sikret dersom uhellet først er ute. Dette gjelder spesielt for enbrukerbygg/spesialbygg utenfor sentrale byområder.

En slik gjeninnflyttingsplikt aksepteres normalt ikke av profesjonelle leietakere uten tilpasninger. Vi ser en økt tendens til at leietakere som leier «high end» bygg (typisk til hovedkontor eller viktig lokasjon for handel), krever omfattende endringer i bestemmelsen. Leietaker vil blant annet normalt stramme til kravet om erstatningslokaler, slik at både standard og beliggenhet på disse spesifiseres nærmere.

I tillegg ser vi en økt tendens til at leietakere krever at bestemmelsen skal gjøres gjensidig; altså slik at leietaker kan kreve gjenoppføring av leieobjektet etter brann/destruksjon. Det kan være mange gode grunner til å akseptere et slikt krav, men det fordrer også enkelte justeringer i klausulen.

For det første bør det gjøres tilpasninger knyttet til leiekontraktens løpetid. Det vil være lite fornuftig at leietaker kan kreve gjenoppføring av leieobjektet (som gjerne er tilpasset leietaker) dersom leietiden etter gjeninnflytting er kort. Det bør derfor settes som vilkår for gjenoppføring at leietaker samtidig forlenger leieforholdet med et visst antall år. Dette er normalt mulig å få gjennomslag for i forhandlingene. Alternativet er at slik gjenoppføring ikke kan kreves dersom resterende leietid etter gjenoppføring må antas å være kortere enn for eksempel 4 år.

Videre bør gjenoppføringstiden analyseres nærmere når utleier ikke ensidig kan beslutte om han ønsker å kreve gjenoppføring, men dette kan komme som et krav fra leietaker. Gjenoppføringstiden vil variere blant annet ut fra type bygg og byggets beliggenhet.

Det er også naturlig at kravene som stilles til utleier hva gjelder erstatningsleieobjekt i byggetiden lempes noe dersom det er leietaker som krever gjenoppføring. Utleiere som ikke har en stor portefølje (i det aktuelle området/av samme karakter) må analysere situasjonen godt og ikke gi løfter om lokasjon eller kvalitet som ikke kan oppfylles.

Utleiere bør være meget varsomme med å akseptere slike klausuler for leieforhold som omhandler lokaler og ikke hele bygget.