Ukens tips: Matrikuleringsplikt

I mange tilfeller avtales det utleie (bortfeste) eller eksklusiv bruksrett til en del av en grunneiendom. Utgangspunktet er at alle anlegg og tiltak av varig karakter på eiendommen skal oppmåles og matrikkelføres så lenge disse har en varighet på mer enn 10 år.

Hovedregelen

Matrikkelloven § 12 første og annet ledd inneholder en matrikuleringsplikt ved leie av grunn. Matrikuleringsplikten inntrer så lenge retten gjelder for mer enn 10 år, og gjelder i utgangspunktet for alle typer feste- og leieforhold som gir rett til eksklusiv bruk av grunnarealet. Med «festerett» etter matrikkelloven sikter man dermed til et feste- eller leiebegrep som favner videre enn den type festeforhold som reguleres av tomtefesteloven. Festerett som gjelder for 10 år eller kortere, kan ikke matrikuleres, se § 12 tredje ledd.

Den praktiske siden av dette er at man må foreta oppmåling og matrikulering for å få tinglyst rett til slike langvarige avtaler, jf. tinglysingsloven § 12 a.

Unntak

Unntakene fra matrikuleringsplikten følger av matrikkelforskriften § 30, og er ment å gjelde for anlegg og tiltak hvor verken offentlige eller private hensyn tilsier behov for oppmåling og registrering. Etter første ledd kan leie av grunn som ikke er bebygd eller skal bebygges, tinglyses uten at grunnen først blir matrikulert som en egen matrikkelenhet, når bruksretten ikke er eksklusiv og ikke er i strid med jordlova § 12. Så lenge bruksretten ikke er eksklusiv, er det ikke et krav om matrikulering av grunnen for å få den tinglyst, selv om bruksretten varer i mer enn 10 år.

Når retten gjelder grunn som skal bebygges, foreligger det heller ingen matrikuleringsplikt dersom i) arealet er mindre enn 8 m², eller ii) avtalegrunnlaget ikke er til hinder for at anlegget eller tiltaket kan flyttes til annet sted på matrikkelenheten, og slik flytting kan skje uten ulempe for fester, bortfester eller panthaver, jf. § 30 annet ledd. Flyttingen må ikke utløse behov for større anleggsarbeider.

Etter tredje ledd gjelder tilsvarende unntak fra matrikuleringsplikt for etablering av ledninger over eller under bakken. Dette er begrunnet med at elektrisitets-, tele-, vann- og avløpsledninger som regel ikke vil innebære eksklusiv bruk av grunnen. Det kan imidlertid tenkes unntak fra dette hvor det likevel vil være en matrikuleringsplikt.

Hvorvidt unntakene kommer til anvendelse, vil bero på en konkret vurdering av det enkelte tilfelle, og tinglysingsmyndigheten kan også etter matrikkelforskriften § 30 (4) likevel bestemme at festeforhold som er omfattet av unntakene ikke kan tinglyses før grunnen er matrikulert som egen matrikkelenhet.

Avslutningsvis kan det nevnes at eksklusiv bruksrett til deler av en bygning ikke vil medføre matrikuleringsplikt, men trolig vil eierseksjonslovens bestemmelser kunne komme til anvendelse.