Ukens tips: Nye regler for plassering av pensjonsmidler i eiendom

Det innføres regelendringer som vil påvirke forsikringsselskapers og pensjonskassers investeringer i eiendom. I dette Ukens tips ser vi noe nærmere på disse.

Det skjer for det første en generell liberalisering for både forsikringsselskapers og pensjonskassers investeringer i eiendom. For det andre innføres solvenskapitalregler for pensjonskasser. Sistnevnte endring vil kunne slå ulikt ut for eiendomsinvesteringer utfra den enkelte pensjonskasses kapitalsituasjon.

Oppheving av grensen for maksimalt 15 prosent eierandel i foretak som driver forsikringsfremmed virksomhet

Finansdepartementet har nylig foreslått å oppheve grensen for investering av kundemidler i eierposter på mer enn 15 prosent i foretak som driver forsikringsfremmed virksomhet. Lovforslaget gjelder både for forsikringsselskaper og pensjonskasser og vil potensielt kunne ha stor betydning for investering i eiendom. Begrepet forsikringsfremmed virksomhet omfatter blant annet virksomhet som har gjeld utover alminnelig driftskreditt og eiendomsutvikling (i motsetning til passiv kapitalplassering i eiendom). Lovendringen vil åpne for at forsikringsselskaper og pensjonskasser kan ta større eierposter i belånte eiendomsselskaper og i eiendomsutviklingsprosjekter.

Selv om grensen oppheves vil det fremdeles gjelde et forbud mot at forsikringsselskaper og pensjonskasser driver forsikringsfremmed virksomhet, både selv og gjennom datterselskap. Grensen mellom investering i og drift av forsikringsfremmed virksomhet vil etter forslaget måtte avklares fra sak til sak.

Innføring av solvenskapitalkrav

Finansdepartementet har videre vedtatt et forenklet solvenskapitalkrav for pensjonskasser. Endringen innebærer en tilnærming til de Solvency II-krav som gjelder for forsikringsselskapene, men med forenklinger på grunn av pensjonskassenes størrelse og profesjonalitet. Solvenskapitalkravet innebærer at pensjonskassene må ha tilstrekkelig egenkapital til at de med en høy grad av sikkerhet vil kunne dekke potensielle tap fra alle deler av virksomheten. Mer risikable investeringer vil medføre strengere kapitalkrav. Kravet bygger blant annet på en stresstest som pensjonskassene har erfaring med, men detaljene er ennå ikke helt fastsatt.

Hittil har kapitalkravene fokusert på pensjonskassenes passiva-side i balansen (solvensmarginkrav), mens eiendelssiden har vært underlagt spesifikke plasseringsregler, herunder kvantitative grenser (i tillegg til 15 prosent-grensen som omtalt over). Disse plasseringsreglene har hittil vært at pensjonskassers plasseringer i én enkelt eiendom eller flere eiendommer som ligger tilstrekkelig tett sammen til å anses som én enkelt plassering, ikke har kunnet utgjøre mer enn 7 % av kundemidlene. I tillegg har det vært særskilte regler om adgang til konserninterne lån i selskapsstrukturer i inntil fire ledd. Disse spesifikke plasseringsreglene oppheves ved innføring av solvenskapitalkravet.

Vi venter på detaljerte regler som vil gi avklaringer på flere spørsmål. Finanstilsynet har foreslått detaljerte regler i forskrift. Det fremkom vesentlige innvendinger i høringsrunden som vi mener bør hensyntas i endelig forskrift. Blant annet foreslo Finanstilsynet av forenklingshensyn at de særskilt gunstige reglene for beregning av posisjoner i pantesikrede eksponeringer, som gjelder for forsikringsselskaper, ikke skulle gjelde for pensjonskasser. Dette vil være negativt for pensjonskassers investeringer i belånte eiendomsselskaper.

Innføring av solvenskapitalkrav og samtidig bortfall av særskilte plasseringsregler vil generelt sett øke pensjonskassenes fleksibilitet ved eiendomsinvesteringer. Samtidig vil endrede kapitalkrav kunne redusere den enkelte pensjonskasses investeringskapasitet. Regelendringene vil sannsynligvis også medføre at flere pensjonskasser vil foreta sine investeringer gjennom fondsstrukturer. Vi følger regelverksfastsettelsen tett og kommer tilbake med ytterligere tips.

Endringene trer i kraft 1. januar 2019.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Grunnleieavtaler

    Grunnleieavtaler er i sin alminnelighet avtaler hvor en grunneier gir andre rett til å disponere grunn på sin eiendom. Den nærmere utformingen av avtalen, og særlig hvilken type bruk leieren kan utøve, vil være bestemmende for om avtalen reguleres av tomtefesteloven. I andre relasjoner har det imidlertid mindre betydning.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Change of control-bestemmelser i leiekontrakter

    De fleste aktører er kjent med at en leietaker som et utgangspunkt ikke fritt kan transportere leiekontrakten til et annet rettssubjekt. Ofte inneholder leiekontrakter såkalte kontrollskifte-/change of control-bestemmelser som ytterligere begrenser leietakers handlingsrom.

  • Næringseiendom

    2018

    Les alle Ukens tips her