Ukens tips: Risikoen for forsendelse av meldinger i leieforhold

I mange sammenhenger må parter i et leieforhold sende meldinger til den annen part innen avtalte frister. Hvem har risikoen for at et brev faktisk kommer frem til mottaker?

I et løpende leieforhold må den ene parten ofte melde fra til den annen part innen en avtalt frist for å oppnå de ønskede rettsvirkninger. Eksempler kan være reklamasjon på mangler, notifikasjon for forlengelse eller oppsigelse av leieforhold.

Utgangspunktet i norsk avtalerett, hvor ikke noe annet er avtalt eller lovfestet, er at avsenderen av en melding har risikoen for at meldingen faktisk kommer frem til mottakeren. Et såkalt «mottaksprinsipp».

I husleieloven er det imidlertid inntatt en bestemmelse som snur dette utgangspunktet i mange sammenhenger, slik at det i stedet gjelder et «avsenderprinsipp». Melding anses som mottatt uavhengig av om det er kommet frem til mottaker dersom meldingen etter forholdene er sendt forsvarlig. Tankegangen bak et «avsenderprinsipp» er at det er urimelig å legge risikoen for feil under en forsvarlig sending av meldinger på avsenderen som er pålagt å gi melding for å oppfylle en plikt eller for å avverge et tap.

Avsenderprinsippet er inntatt i husleieloven § 1-5, som stadfester at en melding som «etter forholdene er [sendt] forsvarlig» kan avsenderen gjøre gjeldende at er kommet frem selv om meldingen rent faktisk ikke kommer frem eller ikke kommer i tide. Forsvarlig sending av melding vil normalt være å sende meldingen med rekommandert post, og i mange tilfeller også vanlig postgang. Men avsenderen må fortsatt kunne sannsynliggjøre at melding faktisk er sendt dersom den mot formodning ikke når frem til mottaker, og en tvist oppstår.

Det som er viktig å merke seg, er at husleieloven § 1-5 ikke gjelder i alle tilfeller. For det første der hvor loven selv knytter rettsvirkninger til at meldingen er «kommet frem» eller «mottatt» – her gjelder fortsatt et mottakerprinsipp. Et enda viktigere forhold er at bestemmelsen ikke gjelder for meldinger som ikke omtales i husleieloven – typisk erklæringer om fornyelse, forlengelse eller varsling om ikke-forlengelse etter klausuler i inngåtte leiekontrakten. Risikoen for slike meldinger reguleres av alminnelige avtalerettslige prinsipper (med mindre annet avtales mellom partene), og avsender må da sannsynliggjøre at meldingen har kommet frem til mottaker.

Partene kan imidlertid i leiekontrakten avtalefeste hvordan meldinger skal sendes, og hvem som skal ha forsendelsesrisikoen.

For viktige meldinger under en leiekontrakt bør imidlertid den påpasselige avsender av en melding foreta seg mer enn å kun sende et brev – for å unngå tvist i ettertid. Tvister kan lett unngås med å sende rekommanderte brev og følge opp per e-post eller telefon etter utsendelse, og forsikre seg om at motparten har fått meldingen.