Ukens tips: Selgers plikter frem mot overtakelse

I forbindelse med kjøp og salg av eiendom/eiendomsselskaper avdekkes det i due diligence ofte forhold ved eiendommen eller eiendomsselskapet som en kjøper ønsker at selger rydder opp i før kjøper overtar. Her ser vi nærmere på hvordan dette kan kontraktsreguleres.

De forhold det skal ryddes opp i kan være transaksjonskritiske eller det kan være av mer praktisk karakter. I meglerstandarden er det i punkt 4 og punkt 5 inntatt reguleringer knyttet til slike forhold. I punkt 4, som inneholder de såkalte CP’ene, er det naturlig å regulere de forhold en kjøper anser som transaksjonskritiske og som må være oppfylt for at kjøper skal være forpliktet til å overta eiendommen eller aksjene. Se for øvrig Ukens Tips om cp-er i kjøpekontrakter om dette.

Forhold som ikke er transaksjonskritiske og som partene ikke vurderer som absolutte krav, bør tas inn i punkt 5. Slik kontrakten er utformet vil en selger da være forpliktet til å utføre de handlinger som legges inn i bestemmelsen før overtakelse, men kjøper vil ikke ha rett til å nekte overtakelse dersom selger ikke har fullført sine handlinger.

Ofte vil slike forhold være utenfor selgerens kontroll, det kan for eksempel være tale om å innhente offentlige godkjennelser, eller å besørge utbedret konkrete forhold ved bruk av fagkyndige. Dersom slike forhold i stedet henføres til punkt 4 vil kjøper kunne få et pressmiddel overfor selger, ettersom han kan nekte overtakelse samtidig som en selger ikke nødvendigvis har mulighet til å oppfylle betingelsene. Alternativt kan kjøper godta å overta på tross av manglende oppfyllelse, med den virkning at betingelsen anses frafalt. Reguleres slike forhold i punkt 4 kan man således få uønskede effekter.

I slike tilfeller vil det ofte være bedre å legge slike forhold inn som forpliktelser i punkt 5. Kjøper vil da riktignok miste noe av oppfyllelsespresset ettersom han ikke kan nekte overtakelse. For selgers del vil dette medføre at transaksjonen kan gjennomføres som forutsatt selv om det er enkelte punkter som gjenstår. Selgers forpliktelse til å utføre handlinger i punkt 5 kan også utvides til å gjelde etter overtakelse dersom selger ikke lykkes med å få det på plass til overtakelsen, enten for punkt 5 generelt eller for enkelte av de punkter som er tatt inn i bestemmelsen. Kjøper kan dermed også etter overtakelse håndheve selgers forpliktelser overfor selger.

Ved manglende oppfyllelse, og dersom selger ikke har påtatt seg et oppfølgingsansvar etter overtakelse, vil kjøper kunne fremme krav mot selger, typisk et erstatningskrav. Det er i denne forbindelse viktig å merke seg at de beløpsmessige ansvarsbegrensningene i meglerstandardens punkt 8.4 kun viser til punkt 6 og 7 og ikke til punkt 5. Dette innebærer at kjøperen kan fremme krav mot selger under punkt 5 fra første krone. Dersom de forhold selgeren skal rydde opp i er av en viss betydning, kan også bestemmelsen bygges ut ved at det gjøres et tilbakehold i kjøpesummen på en depotkonto. På denne måten vil kjøper normalt ha fullgod sikkerhet for at de aktuelle forhold blir håndtert fra selger.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Grunnleieavtaler

    Grunnleieavtaler er i sin alminnelighet avtaler hvor en grunneier gir andre rett til å disponere grunn på sin eiendom. Den nærmere utformingen av avtalen, og særlig hvilken type bruk leieren kan utøve, vil være bestemmende for om avtalen reguleres av tomtefesteloven. I andre relasjoner har det imidlertid mindre betydning.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Change of control-bestemmelser i leiekontrakter

    De fleste aktører er kjent med at en leietaker som et utgangspunkt ikke fritt kan transportere leiekontrakten til et annet rettssubjekt. Ofte inneholder leiekontrakter såkalte kontrollskifte-/change of control-bestemmelser som ytterligere begrenser leietakers handlingsrom.

  • Næringseiendom

    2018

    Les alle Ukens tips her