Ukens tips: Tekniske due dilligence-funn

I forbindelse med inngåelse av bud/budaksept inntas det ofte forutsetninger knyttet til byggets tekniske tilstand samtidig som kjøper forutsettes å gjennomføre en due diligence. Dersom kjøper finner avvik fra egne forutsetninger er det viktig at partene regulerer dette i avtaleverket.

Markedspraksis er at eiendommer erverves «som de er» og at kjøper må akseptere at det i ulik grad er slit og elde på bygningsmassen, herunder at det til en viss grad foreligger et vedlikeholdsetterslep. Dette er forhold en kjøper normalt må legge inn i sine beregninger av sannsynlige fremtidige eierkostnader. Samtidig vil det ofte bli diskusjoner knyttet til enkeltforhold, så som konkrete skader, mangler eller lov-/forskriftskrav.

Vi ser ofte at det i bud/budaksepter inntas formuleringer om at kjøper forutsetter at «Selskapet har nødvendige tillatelser og rettigheter», «det ikke foreligger uoppfylte pålegg eller krav» eller «bygningenes tekniske installasjoner tilfredsstiller alle lov- og forskriftskrav». Dette er formuleringer som retter seg mot lovligheten av bygget. Avdekkes det mangler som medfører brudd på lov eller forskrift vil kjøperen ofte få medhold i et krav om justering av de forutsatte betingelser ettersom en selger uansett vil måtte oppfylle de samme lov eller forskriftskrav.

Resultatet av forhandlingene kan da være en fast avtalt reduksjon av kjøpesummen eller en ren resultatforpliktelse der selger skal gjenopprette lovlig tilstand. Dersom det avtales en fast kompensasjon vil risikoen for kostnadene påhvile kjøper, mens det er selger som vil ha risiko knyttet til en kompensasjon basert på faktiske kostnader eller en resultatforpliktelse.

Uavhengig av løsningen som velges er det viktig at partene har en god oversikt over de faktiske forhold, og hva de tekniske funn rent faktisk innebærer. Ofte vil det kunne være sprik mellom konklusjonene til partenes tekniske rådgivere, og i så fall bør partene kvalitetssikre egne forutsetninger før man påtar seg en risiko. I den grad det er tid til det, kan det lønne seg å innhente råd fra fagpersoner som er godkjent av begge parter slik at man kan få en mer nøytral vurdering av faktum.

De aktuelle feil bør også vurderes opp mot faktisk bruk av lokalene. Bruken av lokalene vil ofte være styrende for hvilke krav som gjelder, og det kan i enkelte tilfeller være både enklere og billigere å regulere bruken sammenlignet med å oppjustere nivået på tiltakene.

Aksepterer selgeren å ta risiko, enten i form av kompensasjon for bestemte tiltak eller gjennom å kompensere oppgradering til lovlig tilstand bør partene på forhånd avtale hvilke tiltak som skal gjennomføres for å unngå at kjøperen inkluderer flere forhold under tiltakene, eller utfører tiltak til et uforholdsmessig høyt kostnadsnivå når han setter i gang for selgers regning.

Husk også å vurdere skatte- og avgiftsrettslige implikasjoner av modellene som blir valgt for å gjennomføre utbedringene, slik at kostnadene ikke blir unødvendig høye. Konsekvensene av valgt modell må også vurderes opp mot selve kjøpesumsberegningen.