Nytt innen næringseiendom


Det er stor aktivitet i eiendomsmarkedet, både hva gjelder transaksjoner og leiekontrakter. I en tid med uroligheter i olje- og leverandørindustrien ser vi også at mange aktører har behov for å frigjøre kapital. Dette har gitt økt interesse for sale-and-leaseback-transaksjoner.

I dette nyhetsbrevet kan du lese et par aktuelle tips om M&A-forsikring og bruk av meglerstandardene i leieforhold. Du kan også lese om nyheter innen skatt og avgift i form av en ny avgjørelse om fradrag for inngående mva på transaksjonskostnader og en ny tolkningsuttalelse vedrørende rentefradragsbegrensningsregelen, utdrag fra skatteforliket og revidert nasjonalbudsjett, samt om den nye Høyesterettsdommen om dokumentavgift. Ikke minst har vi gleden av å presentere tre nye medarbeider på vårt Næringseiendomsteam.

 

Juridisk nytt

Skatt og avgift

Ny tolkingsuttalelse fra Finansdepartementet vedrørende rentefradragsbegrensningsreglen

I en nylig publisert tolkingsuttalelse av 8. mars 2016 fra Finansdepartementet kommenteres forståelsen av rentebegrensningsreglen i skatteloven § 6-41 blant annet opp mot indre selskaper og kommandittselskaper.

I følge uttalelsen vil renter på lån gitt til et indre selskap (utad vil hovedmannen være låntaker) fra en ikke-nærstående part kunne anses som interne renter etter rentebegrensningsregelen dersom hovedmannen anses å være nærstående til det indre selskapet, altså at han har direkte eller indirekte eierskap eller kontroll med minst 50 % i det indre selskapet.  Hvorvidt hovedmannen i det indre selskapet alltid vil være å anse som nærstående, tar ikke Finansdepartementet eksplisitt stilling til.

Videre følger det av uttalelsen at i de tilfeller der det er avtalt at komplementaren i et kommandittselskap skal ha alminnelig beslutningsmyndighet etter selskapsloven § 3-9 annet ledd, vil det innebære at komplementaren "kontrollerer" kommandittselskapet etter rentebegrensningsregelen. Uttalelsen legger da til grunn at komplementaren blir nærstående til kommandittselskapet, og siden komplementaren har et ubegrenset ansvar for forpliktelsene i kommandittselskapet vil renter på lån fra ekstern långiver anses som interne renter.

Indre selskaper og kommandittselskaper bør således vurdere om det er grunn til å foreta endringer i selskaps- eller finansieringsstrukturen, da slike selskaper fort vil kunne være omfattet av rentebegrensningsreglene på grunn av selskapsformen. Vi påpeker imidlertid at det sannsynligvis uansett blir foretatt endringer i rentefradragsreglene, hvor både interne og eksterne renter risikerer å bli omfattet av regelen. 

Kontaktpersoner: Andreas Mello-Kildal og Anders Myklebust
 

Ny avgjørelse fra Klagenemnda for merverdiavgift – fortsatt fradrag for inngående merverdiavgift på transaksjonskostnader

Etter Telenor-dommen (Rt. 2015 s. 652) har det i enkelte sammenhenger blitt stilt spørsmål ved om det fortsatt foreligger rett til fradrag for inngående merverdiavgift på transaksjonskostnader ved salg av aksjene i et eiendomsselskap som har vært fellesregistrert med morselskapet eller salg av eiendom direkte som har vært en del av selgers frivillig registrerte utleievirksomhet. 

Skattekontorene har tilsynelatende i praksis tatt Telenor-dommen til inntekt for at vilkårene for fradragsrett for selgers transaksjonsomkostninger er innsnevret sammenliknet med tidligere praksis.  

Klagenemnda for merverdiavgift har i en nylig publisert klagesak (KMVA 8884) konkludert med at tidligere praksis fortsatt gjelder. Saken gjaldt et eiendomsselskap som hadde solgt en eiendom som var benyttet i frivillig registrert utleievirksomhet, hvor skattekontoret hevdet at Telenor-dommen medførte at det ikke var fradragsrett på transaksjonskostnadene. Klagenemnda (4 mot 1) kom til at tidligere praksis fortsatt gjaldt og at det dermed forelå fradragsrett for transaksjonskostnadene, og en av nemndas medlemmer uttalte at "Skattekontorets vedtak er etter mitt syn uriktig og mangler støtte i rettskilder og praksis."

Kontaktpersoner: Andreas Mello-Kildal og Anders Myklebust


Skatteforliket av onsdag 5. mai 2016

Det ble nylig oppnådd flertallsenighet i Stortingets finanskomité om skattereformen. Ett av hovedpunktene i forliket er at partiene er enige om å redusere den alminnelige skattesatsen fra dagens 25 % og ned til 23 % innen 2018. Ytterligere reduksjon i skattesatsen kan også bli aktuelt, avhengig av den internasjonale utviklingen. En slik reduksjon av alminnelig skattesats vil ventelig også medføre endringer i beskatningen av utbytte, aksjegevinst og -tap for personlige aksjonærer.

Kontaktpersoner: Andreas Mello-Kildal og Anders Myklebust


Enkelte punkter i revidert nasjonalbudsjett for 2016

Revidert nasjonalbudsjett ble fremlagt 11. mai 2016, og det er blant annet foreslått enkelte justeringer i reglene for formuesskatt og eiendomsskatt.

Hva gjelder formuesskatt, vil Regjeringen i forbindelse med Statsbudsjettet for 2017 foreslå en midlertidig og avgrenset ordning med utsatt formuesskatt for eiere av virksomheter som går med regnskapsmessig underskudd. Formålet er å hindre at eiere må ta ut utbytte for å dekke formuesskatt, selv i perioder hvor virksomheten går med underskudd. Det tas sikte på at ordningen skal gjelde fra og med inntektsåret 2016.

Det er også foreslått endringer i eiendomsskatteloven som medfører at kommunene kan velge å frita fritidseiendommer fra eiendomsskatt når slik skatt utskrives. I tillegg foreslås det endringer med hensyn til skattesatsen for eiendomsskatt ved førstegangs utskriving av slik skatt på bolig- og fritidseiendommer. Slik eiendomsskatteloven er i dag gjelder en maksimumsgrense på 2 promille ved førstegangs utskriving av eiendomsskatt i kommunene, men denne begrensningen gjelder ikke dersom kommunen tidligere har utskrevet slik skatt på eksempelvis verk og bruk, og kommunen kan i slike tilfeller ilegge eiendomsskatt på inntil 7 promille direkte det året bolig- og fritidseiendommer blir omfattet av kommunens eiendomsskattevedtak. Endringen som er foreslått innebærer at kommunene også i slike tilfeller må begrense utskrivingen av eiendomsskatt til 2 promille det første året denne utskrives på bolig- og fritidseiendommer, og slik at skattesatsen for senere år må økes gradvis. Endringene foreslås å gjelde fra 1. januar 2017. 

Kontaktpersoner: Andreas Mello-Kildal og Anders Myklebust


Ny dom om dokumentavgift

I en fersk dom slår Høyesterett fast at dokumentavgift ved oppløsning av sameie skal beregnes av erververens ideelle andel i hele sameiet, også når sameiet består av flere matrikkelenheter (HR‑2016‑606‑A).

En hytteeiendom bestående av flere matrikkelenheter ble oppløst ved at hver sameier overtok eiendomsretten til en eller to av matrikkelenhetene. Det følger av dokumentavgiftsloven (dokal.) § 7 femte ledd at ved oppløsning av sameie i fast eiendom, skal den enkelte sameier betale dokumentavgift av salgsverdien av andelen som sameieren erverver hjemmel til, med fradrag for "den ideelle andel han hadde i sameiet". Sameierne hevdet derfor at fradraget skulle beregnes av erververens ideelle andel i hele sameiet, det vil si alle matrikkelenhetene.

Statens Kartverk hevdet på sin side at fradraget skulle baseres på erververs ideelle andel i den matrikkelenhet som vedkommende ervervet eiendomsrett til, og viste til Stortingets dokumentavgiftsvedtak § 2 første ledd bokstav d) som slår fast at overtakelse av "egen sameieandel i den enkelte eiendom" er fritatt for dokumentavgift ved oppløsning av sameie.

Høyesterett kom til at de to bestemmelsene er motstridende, og at verken praksis eller reelle hensyn kunne harmonere bestemmelsene. Spørsmålet var dermed hvilken av bestemmelsene som skulle gis forrang.

Høyesterett kom til at Stortinget fritt kan fatte avgiftsvedtak som er mer gunstige for borgerne enn det som følger av dokal. Da det ikke fremgår av loven at den viker for Stortingets avgiftsvedtak, er det uklart om det kan fattes vedtak som er mer ugunstige for borgerne enn lovens ordning. I så fall må det under enhver omstendighet fremgå klart av avgiftsvedtaket at nettopp dette har vært hensikten. Da klarhetskravet ikke var oppfylt, fikk sameierne medhold.

Kontaktpersoner: Line Ravlo-Losvik og Trude Gran


Aktuelle tips

Wikborg Rein publiserer ukentlig "Ukens tips" om ulike eiendomsrettslige temaer, og alle tipsene våre er å finne på nenyheter.no. Et utvalg er også samlet i de to bøkene våre "100 næringseiendomstips" og "50 tilleggstips", som er tilgjengelige gjennom Haugen Bok.

Noen av våre aktuelle tips er blant annet:


M&A-forsikring

Både selger og kjøper løper risiko ved overdragelse av eiendom og eiendomsselskaper, som kan begrenses ved å tegne såkalt M&A-forsikring. Det har særlig de siste årene dukket opp flere ulike former for slike forsikringer, og det er mulig å forsikre seg mot både ukjente (garanti) og kjente (skadesløsholdelse) faktorer. For kjøper representerer dette en verdi i form av en sikker motpart, mens forsikringene gjør det mulig for selger å disponere over kjøpesummen uten avsetninger og å avvikle selgerselskapet dersom det skulle være ønskelig. Les mer her 


Bruk av meglerstandardene i leieforhold

Meglerstandardene for leiekontrakter er mye brukt, men det er viktig å foreta nødvendige tilpasninger. 

Selv om meglerstandardene er nokså utfyllende, er det viktig med individuelle tilpasninger. I en del tilfeller bør enkelte innholdsmessige endringer vurderes. Utleier bør blant annet ha et våkent blikk på leietakertilpasninger, at avtalt bruk samsvarer med godkjent bruksformål for lokalene, fornyelsesklausuler og sikkerhetsstillelse.  Les hele tipset her. 

 

Nye medarbeidere

Vi er stolte av å presentere tre nye medarbeidere på vårt næringseiendomsteam: Ingrid K. Høstmælingen, Kristin Wiese Bromander og Andreas Mello-Kildal. 

IngridIngrid K. Høstmælingen var ansatt i Wikborg Rein i perioden 2005-2010, og deretter hos BAHR i perioden 2010-2015, før hun i 2015 var partner og leder av eiendomsavdelingen i Steenstrup Stordrange. Hun har nå tiltrådt som partner i Wikborg Rein fra april 2016. Hun bistår alle typer næringseiendomsaktører, og har bred erfaring fra især eiendomstransaksjoner og leiekontrakter både for nasjonale og internasjonale aktører. 

KristinKristin Wiese Bromander har tiltrådt som fast advokat fra februar 2016. Hun har blant annet omfattende skatterettslig erfaring fra sin stilling som skattejurist/seniorskattejurist for Sentralskattekontoret for storbedrifter. I Wikborg Rein jobber hun særlig med transaksjoner, leieforhold og skatte- og avgiftsmessige problemstillinger knyttet til næringseiendom. 

AndreasAndreas Mello-Kildal var ansatt som advokatfullmektig i Wikborg Rein i perioden 2011-2014, og jobbet deretter i 2014-2015 som fast advokat hos DLA. Han har nå vendt tilbake som fast advokat. Andreas har omfattende erfaring fra arbeid med eiendomstransaksjoner og næringsleieforhold, og vil hovedsakelig arbeide med transaksjoner og leieforhold samt skatte- og avgiftsrettslige problemstillinger knyttet til næringseiendom.