Ukens tips: Ansvar for offentlige tillatelser

De fleste bygge- og anleggsprosjekter er søknadspliktige tiltak etter byggesaksbestemmelsene i plan- og bygningsloven. Loven gir likevel liten veiledning om hvem som har ansvaret for å innhente ulike offentlige tillatelser.

Ansvarlig søker fungerer som et bindeledd mellom tiltakshaver og kommunen, og har som overordnet oppgave å innhente nødvendige offentlige tillatelser. Det nærmere ansvaret følger av plan- og bygningsloven § 23-4, og er videre presisert i byggesaksforskriften (SAK10) § 12-2.

Det er opp til partene å avtale hvem som skal utføre de ulike oppgavene som tilligger den ansvarlige søker. I standardkontraktene NS 8405 og NS 8407 er ansvaret som et utgangspunkt fordelt på følgende måte:

I utførelsesentreprisene skal byggherren etter NS 8405 punkt 19.6 “skaffe de nødvendige tillatelser […], så som eventuell rammetillatelse m.v.”.

Om ikke annet er avtalt, er det altså byggherren som er pålagt å skaffe nødvendige, offentlige tillatelser til å kunne starte opp og gjennomføre prosjektet. Dette inkluderer, men er ikke begrenset til, rammetillatelse, igangsettingstillatelse og godkjennelse av alle ansvarshavende. Byggherren vil også være ansvarlig for å skaffe tillatelser som er nødvendige for å ta i bruk kontraktsgjenstanden, herunder brukstillatelser og ferdigattest. Dette ansvaret hører naturlig sammen med funksjonsdelingen i en utførelsesentreprise, hvor prosjektering normalt er byggherrens forpliktelse.

Midlertidige tillatelser knyttet til prosjektet i byggeperioden, som eksempelvis er knyttet til installasjoner, vann og avløp, strøm, disponering av gategrunn eller lignende, omfattes normalt ikke av byggherrens plikt. Det samme gjelder tillatelser som entreprenøren er avhengig av for å drive sin alminnelige virksomhet. Permanente tilkoblinger er imidlertid en forutsetning for gjennomføring av prosjektet, og er derfor byggherrens ansvar.

I en totalentreprise, hvor entreprenøren normalt har ansvar for prosjekteringen, er utgangspunktet omvendt. Entreprenøren har etter NS 8407 punkt 16.3 ansvar for å “innhente nødvendig dokumentasjon og forestå søknad om tillatelser […] til å utføre og ta i bruk kontraktsgjenstanden”. Dette utgjør i stor grad de samme tillatelser som må innhentes av byggherren i en utførelsesentreprise. Det er likevel ikke uvanlig at byggherren påtar seg ansvar og risiko for rammetillatelsen, og at denne allerede utgjør et kontraktsdokument ved byggherrens innhenting av tilbud.

Entreprenøren har også i en totalentreprise ansvar for tillatelser til sin alminnelige virksomhet, samt midlertidige tillatelser som knytter seg til selve produksjonen.

Entreprenøren har likevel ikke ansvar for å innhente tillatelser som “i hovedsak er nødvendige for den virksomhet som kontraktsgjenstanden skal benyttes til”. Også “øvrige tillatelser” skal etter standarden innhentes av byggherren. Dette kan eksempelvis være tillatelse til å drive overnattings- og serveringsvirksomhet.

Dersom tillatelser ikke blir gitt, eller blir forsinket, må det vurderes om dette skyldes forhold innenfor byggherren eller entreprenørens kontroll. Om byggherren er ansvarlig, vil entreprenøren kunne ha krav på vederlagsjustering og/eller fristforlengelse etter standardenes bestemmelser om dette. Om tillatelse ikke gis i det hele tatt, må dette behandles etter standardenes regler om avbestilling. Dersom entreprenøren er ansvarlig, må han selv bære de eventuelle kostnads- og fremdriftskonsekvenser dette medfører.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Tinglysing og utenlandske rettighetshavere

    I dette tipset ser vi nærmere på noen praktiske problemstillinger knyttet til tinglysing av rettigheter til fordel for utenlandske foretak.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Ugyldige rekkefølgekrav

    Det har nylig blitt avsagt to dommer i Oslo tingrett hvor to ulike rekkefølgekrav har blitt kjent ugyldige.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Nybyggprosjekter – leietakers medvirkning

    Leietakers rett til å velge materialer og kvalitet innenfor kravspesifikasjonen er utbredt i leieavtaler for nybygg/rehabiliteringsprosjekter. Det er det viktig å regulere i leieavtalen, da meglerstandarden har ikke gode nok mekanismer for dette.