Ukens tips: Erverv av konsesjonspliktig eiendom

Selv om det eksisterer omfattende unntak fra konsesjonsplikten, bør en kjøper av fast eiendom alltid vurdere hvorvidt konsesjonsloven medfører en plikt til å søke kommunen om konsesjon.

Konsesjonslovens hovedregel er at ethvert erverv av eiendom, leierett, festerett og lignende bruksrett som skal gjelde i mer enn 10 år utløser konsesjonsplikt. Tilsvarende gjelder også ved erverv av rettigheter som vesentlig begrenser eiers adgang til å rå over eller få økonomisk utbytte av eiendommen, samt stiftelse og overdragelse av utbyggingskontrakter uten hensyn til varighet.

Erverv av aksjer i et aksjeselskap som eier konsesjonspliktig eiendom er ikke underlagt konsesjonsplikt, men det kan være fastsatt konsesjonsvilkår som blant annet kan begrense aksjenes omsettelighet og/eller oppstille krav til styrerepresentasjon. Brudd på slike konsesjonsvilkår kan medføre tvangsmulkt og i ytterste konsekvens at konsesjonen blir trukket tilbake, og er derfor noe en kjøper bør ta i betraktning før avtale inngås.

Erverv av andeler i et ANS, DA eller KS som eier konsesjonspliktig eiendom kan medføre en plikt for erververen til å søke konsesjon. Overføring av konsesjonspliktig eiendom ved fisjon eller fusjon utløser også konsesjonsplikt etter konsesjonsloven, dette til tross for at dette vanligvis gjennomføres med selskaps- og skatterettslig kontinuitet.

Konsesjon, egenerklæring om konsesjonsfrihet eller annen dokumentasjon som viser at eiendommen ikke er underlagt konsesjonsplikt er et krav for tinglysing av hjemmelsoverføring ved skjøte eller tinglysing av øvrige konsesjonspliktige dokumenter. Vi påpeker at en eventuell plikt til å søke om konsesjon oppstår uavhengig av om ervervet forutsettes tinglyst. Fristen for å søke om konsesjon er normalt fire uker etter avtaleinngåelsen.

Det er etablert en rekke unntak fra konsesjonsplikten knyttet opp mot erververens stilling og eiendommens karakter, som i praksis medfører at de fleste erverv av eiendom i etablerte strøk ikke utløser et krav om konsesjon. De mest praktiske unntakene for næringseiendom er ubebygde arealer som i reguleringsplan er regulert til annet enn LNF-formål eller i kommuneplan er lagt ut til bebyggelse og anlegg, samt bebygd eiendom under 100 dekar hvor fulldyrket og overflatedyrket jord ikke overstiger 35 dekar (konsesjonsloven § 4 nr. 3 og 4). Erverv av flere tilstøtende eiendommer kan imidlertid av konsesjonsmyndighetene vurderes å utgjøre erverv av én eiendom i konsesjonsrettslig forstand, hvilket en kjøper bør hensynta i sine vurderinger.

En rekke kommuner har vedtatt nullgrense for konsesjon, som medfører at en del av de lovbestemte unntakene fra konsesjonsplikten ikke kommer til anvendelse. En oppdatert liste av hvilke kommuner dette til enhver tid gjelder finnes på Landbruksdirektoratets nettsider.

Konsekvensen å unnlate å søke om konsesjon hvor dette er påkrevd, eller at eksisterende konsesjon trekkes tilbake på grunn av at ervervet utgjør et vesentlig brudd på eksisterende konsesjonsvilkår, er at konsesjonsmyndighetene kan kreve overdragelsen omgjort eller eiendommen solgt til noen som kan oppnå konsesjon. I ytterste konsekvens kan eiendommen begjæres tvangssolgt. Det er således svært viktig at en kjøper på et tidlig tidspunkt i salgsprosessen avklarer forholdet til konsesjonsloven, og at det om nødvendig inntas mekanismer i kjøpekontrakten som regulerer forholdet mellom partene for det tilfellet at kjøper ikke skulle oppnå konsesjon.