Ukens tips: Felleskostnader

I dette ukens tips ser vi nærmere på prinsippene for når og i hvilket omfang leietaker må dekke kostnader ved eiendommen utover selve leien.

Utgangspunktet etter husleieloven er at leietaker skal betale en leie, som skal fastsettes til et bestemt beløp. Videre gir husleieloven hjemmel for å avtale at leietaker skal betale for forbruk av strøm/brensel eller forbruk av vann/avløp. Ved leie av bolig er det ikke lovlig å avtale at leietaker skal dekke andre type kostnader ved leieobjektet. Ved leie av lokaler står partene imidlertid fritt til å avtale at leietaker skal dekke andre type kostnader enn ovennevnte.

De fleste avtaler om leie av lokaler har bestemmelser om at leietaker skal dekke eiendommens driftskostnader/felleskostnader. Dette er vanligvis basert på et prinsipp om at betalingene fra leietakerne skal utgjøre en ren kostnadsdekning for utleier, og det betales inn et akonto-beløp basert på et felleskostnadsbudsjett.

Fra en utleiers ståsted vil de løpende kostnadene ved eiendommen som utleieren ikke får dekket gjennom felleskostnadene, utgjøre rene eierkostnader. Fra leietakers ståsted utgjør felleskostnadene betydelige beløp, og ofte et sted mellom NOK 250-400 per kvm – kostnader som kommer i tillegg til leietakerens driftskostnader til eget leieobjekt. Begge parter bør derfor ha et våkent blikk på leiekontraktens reguleringer av hvilke kostnader leietaker skal dekke. I de fleste tilfelle er det utleier som utarbeider selve leiekontrakten og en uklar bestemmelse vil ofte bli tolket i utleiers disfavør.

Utgangspunktet er at det finnes ingen rettslig definisjon av begrepet felleskostnader. Det er i så måte opp til partene å avtale hvilke typer felleskostnader leietakeren skal dekke sin andel av, og eventuelle begrensninger i omfanget.

I den såkalte meglerstandarden er utgangspunktet at leietaker er forpliktet til å dekke samtlige av eiendommens felleskostnader, og i et vedlegg til avtalen er det listet opp eksempler på kostnadstyper som inngår i felleskostnadene. Dette er en velkjent ordning, som i praksis fungerer godt.

En alternativ måte å regulere felleskostnadene på, er at det angis konkret hvilke felleskostnader leietaker skal dekke sin andel av.

Fra et utleierperspektiv kan en slik avtaleregulering være risikabel og uheldig. Dersom en kostnadstype som naturlig er en felleskostnad – fordi den relaterer seg til den generelle driften av bygget – er blitt glemt ved kontraktsutformingen, vil utleier normalt måtte dekke denne kostnaden selv. En slik ordning er også lite fleksibel, særlig i langvarige leieforhold. Det kan for eksempel bli innført nye offentligrettslige krav som medfører nye type kostnader som ikke var påtenkt da leiekontrakten ble inngått.

Partene kan også/alternativt avtale et øvre tak på størrelsen på felleskostnadene, eventuelt at felleskostnadene skal utgjøre et konkret beløp. Slike reguleringer kan naturligvis innebære en økonomisk risiko for utleier.

I en kjøpsprosess er reguleringen og praktiseringen av felleskostnadene, normalt en del av både den juridiske og finansielle gjennomgangen av eiendommen. I praksis ser vi at uklarheter ofte blir gjenstand for diskusjoner mellom selger og kjøper, og forhold som kan innebære risiko for større eierkostnader enn normalt, kan få direkte betydning for verdsettelsen av eiendommen.