Som en konsekvens av utbruddet av koronaviruset ble en rekke virksomheter den 12. mars 2020 pålagt nedstenging. Som ledd i myndighetenes intensjon om en gradvis gjenåpning av samfunnet vil virksomheter som leverer tjenester med "en-til-en"-kontakt fra og med 27. april 2020 gis adgang til gjenåpning, gitt at gjeldende krav om smitteverntiltak oppfylles. Adgangen til gjenåpning omfatter blant annet frisører og hudpleiere. Gjenåpning krever endring av den såkalte COVID-19-forskriften § 14, og Helsedirektoratet har varslet at dette skal være gjennomført senest 27. april 2020.

Overholdelse av smittevernkravene skal sikres gjennom en veileder som utvikles i samarbeid mellom de aktuelle bransjene og Folkehelseinstituttet. Veilederen ble gjort tilgjengelig på Helsedirektoratets nettsider 23. april 2020. For enkelte av de virksomheter som nå gjenåpnes, gir veilederen anvisning på smitteverntiltak som både kan medføre redusert kapasitet i lokalene og et behov for tilpasninger av disse. Selv om en gjenåpning er til glede for både utleiere, leietakere og samfunnet som helhet, er det viktig at man i denne perioden er oppmerksom på de rammer som følger av leiekontrakten.

Utgangspunktet er at gjeldende krav til smittevernfaglig forsvarlig drift er et myndighetspålagt krav knyttet til leietakers virksomhet. COVID-19-forskriften oppstiller ikke særskilte krav til en utleier av fast eiendom, men i prinsippet kan utleier ilegges straff for medvirkning til leietakers brudd på COVID-19-forskriften, gitt at man som utleier opptrer forsettlig eller grovt uaktsomt. Dette vil kunne være tilfellet dersom utleier stiller lokaler til disposisjon for en leietaker, vel vitende om at vedkommende ikke innretter seg etter myndighetenes smittevernpålegg.

For leiekontrakter som er inngått basert på den såkalte meglerstandarden vil leietaker selv være ansvarlig overfor myndighetene for at virksomheten drives i samsvar med offentligrettslige krav, herunder også smittevernkrav i medhold av COVID-19-forskriften. For slike leieforhold er det således ikke grunnlag for å konstatere en plikt for utleier til aktivt å følge opp egne leietakeres implementering av smitteverntiltak. Selv om COVID-19-forskriften heller ikke pålegger utleier noen aktivitetsplikt, kan det imidlertid være fornuftig å følge opp leietaker både fra et kommersielt perspektiv og av hensyn til smittevernet. Dette gjelder særlig dersom leietaker er en mindre aktør med begrenset kapasitet til å holde seg orientert om utviklingen.

Implementering av særskilte smitteverntiltak i forbindelse med gjenåpning av leietakers virksomhet kan foranledige et behov for å gjøre midlertidige tilpasninger i lokalene. For leiekontrakter basert på meglerstandarden er det generelt slik at ominnredninger av lokalene krever utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Vår anbefaling er at utleiere godtar slike tilpasninger hvor det er nødvendig, men at leietaker pålegges å tilbakestille endringene på et senere tidspunkt når gjeldende smittevernkrav tilsier det.

Fordelingen av kostnadene ved implementering av smitteverntiltak må vurderes ut ifra den inngåtte leiekontraktens bestemmelser. For leiekontrakter som er basert på meglerstandarden vil plikten til å bekoste slike tiltak normalt påhvile leietaker.