Ukens tips: Grunnleieavtaler

Grunnleieavtaler er i sin alminnelighet avtaler hvor en grunneier gir andre rett til å disponere grunn på sin eiendom. Den nærmere utformingen av avtalen, og særlig hvilken type bruk leieren kan utøve, vil være bestemmende for om avtalen reguleres av tomtefesteloven. I andre relasjoner har det imidlertid mindre betydning.

Tomtefesteloven kommer til anvendelse på avtaler om leie av “grunn til hus” som leieren (festeren) har eller får på tomten. Begrepet “hus” omfatter i utgangspunktet alle typer hus, det være seg boliger, fritidseiendommer, kontorbygg, lagerbygg mv.

Tomtefesteloven kommer imidlertid ikke til anvendelse på avtaler hvor hovedformålet er “anna enn hus og bruk i samband med hus”. Eksempelvis vil leie av grunn til parkering, for uttak av stein, oppføring av kaianlegg og lignende, i utgangspunktet falle utenfor tomtefestelovens anvendelsesområde. At leieren samtidig skal oppføre servicebygg, skur, rubbhaller og tilsvarende endrer ikke på dette, så lenge hovedformålet med avtalen ikke er byggene som sådan.

Betydningen av at en grunnleieavtale omfattes av tomtefesteloven, er at lovens ufravikelige regler vil komme til anvendelse – og lovens øvrige regler vil kunne utfylle avtalen i den grad avtalen ikke uttømmende regulerer en problemstilling.

Betydningen av at en grunnleieavtale ikke omfattes av tomtefesteloven, er først og fremst at avtaleforholdet i utgangspunktet reguleres fullt ut av kontraktens bestemmelser og forutsetningene mellom partene.

I tilfeller hvor det kan være uklart hvorvidt grunnleieavtalen omfattes av tomtefesteloven, bør partene ved avtaleinngåelsen adressere og vurdere hvorvidt dette er festeforhold. Dersom partene er enige om at dette ikke er et festeforhold og baserer avtalen på dette, vil det være vanskeligere å påberope seg bestemmelser i tomtefesteloven senere.

Sondringen mellom grunnleieavtaler og tomtefesteavtaler har mindre betydning i andre relasjoner. Ved å inngå en grunnleieavtale som gir leieren en eksklusiv rett til et grunnareal for mer enn 10 år, vil det inntre oppmålings- og matrikuleringsplikt iht. matrikkelloven, uavhengig av om avtalen reguleres av tomtefesteloven. Tilsvarende gjelder for plikten til å søke om konsesjon etter konsesjonsloven. Konsesjonsloven gjelder i utgangspunktet for erverv av fast eiendom, men loven gjelder også for avtaler om bruksrett til fast eiendom for mer enn 10 år (uavhengig av om tomtefesteloven kommer til anvendelse).

Sondringen mellom tomtefesteavtaler og andre grunnleieavtaler, og hvorvidt avtalen utløser oppmålings- og matrikuleringsplikt og plikt til å søke om konsesjon, har også en side mot å sikre rettsvern for leierens bruksrett ved tinglysing av avtalen. Dersom det fremstår uklart for Statens kartverk hvorvidt en grunnleieavtale omfattes av tomtefesteloven og/eller om det foreligger plikt til oppmåling og matrikulering og søke om konsesjon, vil kartverket kunne nekte å tinglyse avtalen og be om at disse forholdene avklares med kommunen som lokal matrikkelmyndighet.

Lest våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2020

    Ukens tips: Rettsvirkning av plandokumenter

    I forbindelse med kjøp og utvikling av eiendommer, oppstår det ofte spørsmål om hvilke plandokumenter man må forholde seg til, og hvilken rettsvirkning de ulike plandokumentene har.

  • Næringseiendom, Korona

    2020

    Ukens tips: Covid 19 og forbehold i bud eller kjøpekontrakten

    Covid 19-situasjonen har skapt stor usikkerhet, også i eiendomsmarkedet. Pågående transaksjoner har falt bort eller blitt satt på vent, og mange nye transaksjoner er lagt på is inntil videre. I dette ukens tips ser vi nærmere på typiske forbehold som kjøper tar i bud eller i kjøpekontrakten, og i hvilken grad kjøper kan påberope seg forbehold med henvisning til Covid 19-situasjonen.

  • Næringseiendom, Korona

    2020

    Ukens tips: Forslag om permanente teknologinøytrale boliglover

    I forbindelse med koronaviruset trådte det den 9. april i kraft en midlertidig forskrift med unntak fra reglene om fysisk årsmøte og generalforsamling i eierseksjonssameier, borettslag og boligbyggelag. Forskriften gjelder bare frem til 27. mai, men kommunal- og moderniseringsdepartementet har nå sendt på høring et forslag om gjøre disse lovene teknologinøytrale på permanent basis. Samtidig foreslås det å utsette de lovbestemte fristene for å avholde årsmøter eller generalforsamling i 2020 til 31. oktober.