Ukens tips: Hvitvaskingsloven og kundetiltak

Den nye hvitvaskingsloven oppstiller krav til kundetiltak i forbindelse med rådgivning ved eiendomstransaksjoner. Hva er dette, og hvilke konsekvenser får dette for partene?

Alle advokater, eiendomsmeglere og eiendomsmeglingsforetak som yter rådgivning ved planleggingen av og/eller gjennomføringen av  eiendomstransaksjoner anses som “rapporteringspliktige”, og er underlagt hvitvaskingslovens kontrollregime. Dette medfører en plikt til å innhente en rekke opplysninger om kunden, selv om det ikke er forhold ved transaksjonen eller kunden som gir grunnlag for mistanke om hvitvasking. Dersom den rapporteringspliktige ikke får tilgang til de opplysninger loven foreskriver, kan han heller ikke påta seg oppdraget.

Som ledd i etableringen av et kundeforhold, må alle rapporteringspliktige avklare hvorvidt det skal gjennomføres forenklede, normale eller forsterkede kundetiltak. Dette beror på en samlet helhetsvurdering av hvitvaskingsrisikoen.

Ved normale kundetiltak, som omfatter de fleste transaksjoner hvor partene er norske eiendomsbesittere, må den rapporteringspliktige avklare hvem som er klient og hvem som handler på vegne av denne. Eierskaps- og eventuelle fullmaktsforhold må avklares, og den rapporteringspliktige må ha forståelse for kundens formål med oppdraget. Identiteten til den som handler på vegne av kunden må bekreftes og dokumenteres.

Det må også avklares hvem som utgjør “reelle rettighetshavere” hos kunden. I utgangspunktet er dette alle fysiske personer som eier eller kontrollerer (direkte eller indirekte) mer enn 25 % av aksjekapitalen. Avklaringen av hvem som er “reell rettighetshaver” vil ofte ta utgangspunkt i offentlig tilgjengelig informasjon og eventuelt kundens aksjeeierbok, men avtaler mellom eierne (så som aksjonæravtaler, opsjonsavtaler og lignende) er også relevante.

Nytt ved den nye loven er at den rapporteringspliktige må avklare om norske kunder, noen som handler på vegne av denne eller en reell rettighetshaver er å anse som en “politisk eksponert person” (PEP). PEP-begrepet omfatter alle personer som besitter eller har hatt en rekke stillingskategorier og samfunnsmessige verv, og er definert i lovens § 2 f). Bestemmelsen får videre en smitteeffekt dersom en av de forannevnte utgjør et “nært familiemedlem” eller “kjent medarbeider” av en PEP, hvilket medfører at det regelmessig kan forekomme at en reell rettighetshaver i en transaksjon er å anse som en PEP.

Konsekvensen av at en transaksjon involverer en PEP, er at den rapporteringspliktige, uavhengig av transaksjonsrisikoen for øvrig, plikter å gjennomføre forsterkede kundetiltak. I tillegg til det forannevnte må den rapporteringspliktige i slike tilfeller gjennomføre ytterligere tiltak for å kartlegge opprinnelsen til kundens formue og de midlene som inngår i transaksjonen.

Ved forenklede kundetiltak må den rapporteringspliktige innhente de samme opplysninger om kunden som ved normale kundetiltak. Loven lemper kun på kravene til å bekrefte denne informasjonen – og selv om en transaksjon utgjør en lav risiko, vil kunden måtte gi de opplysninger loven krever.

Alle rapporteringspliktige plikter å følge opp sine kundeforhold, jf. § 24. Dette betyr at det også etter at kundeforholdet er etablert kan bli nødvendig å gi tilgang til oppdatert informasjon.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Leiefritak og korrekt MVA-rapportering

    Leiefritak for en periode av leieforholdet er ofte regulert i leieavtaler. Leiefritak innebærer at leietaker får anledning til å bruke lokalene i en nærmere avtalt periode uten å betale husleie. Ukens tips ser nærmere på hvilken betydning et slikt leiefritak kan ha for utleiers MVA-forpliktelser.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Ekspropriasjon og rettslig vern

    Kontraktsrettslige rettigheter kan ha ekspropriasjonsrettslig vern. Grensene for dette var tema i en nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Hvitvaskingsloven og kundetiltak

    Den nye hvitvaskingsloven oppstiller krav til kundetiltak i forbindelse med rådgivning ved eiendomstransaksjoner. Hva er dette, og hvilke konsekvenser får dette for partene?