Ukens tips: Innstramming i eierseksjonsloven

Den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2018, men det er allerede vedtatt enkelte endringer i den nye loven som vil tre i kraft fra 1. januar 2020.

De to viktigste endringene i loven er at ervervsbegrensningen i eierseksjons-loven strammes inn og at korttidsutleie av boliger reguleres nærmere. Det er også vedtatt andre mindre endringer om gebyrer, vedtekter, mv.

Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie. Denne begrensningen kan etter dagens eierseksjonslov omgås ved at flere selskaper i samme konsern erverver boligseksjoner, slik at et selskap indirekte kan eie flere enn to seksjoner.

Fra 1. januar 2020 vil ikke dette lenger være mulig. Ved ikrafttredelse av endringsloven til eierseksjonsloven, vil også indirekte erverv være omfattet av ervervsbegrensningen. Bestemmelsen i den nye loven er knyttet opp mot aksjelovens definisjoner av nærstående og konserner, og vil dermed være til hinder for at en privatperson eller et selskap kan benytte ett eller flere selskaper til å erverve flere enn to boligseksjoner.

Den nye ervervsbegrensningen forbyr ikke noen å eie mer enn to boligseksjoner, verken før eller etter lovendringen, slik at eksisterende eierskap ikke blir rammet av loven. En overdragelse av et selskap som fra før eier flere enn to seksjoner vil heller ikke være omfattet av forbudet etter lovendringen, og forbudet gjelder kun hvis overdragelsen fører til en ny eiersituasjon hvor flere boligseksjoner enn tidligere samles i et konsern eller i et nærstående forhold.

Etter lovens overgangsregler gjelder heller ikke forbudet om indirekte erverv for avtaler som er inngått før 1. januar 2020. En avtale om erverv av eierseksjoner inngått i 2019 med overtakelse i 2020 vil dermed ikke være omfattet.

Kartverket kan nekte å tinglyse erverv av boligseksjoner som er i strid med ervervsbegrensningen, men Kartverket vil ikke ha mulighet til å kontrollere indirekte eierskap. Det er dermed styret i eierseksjonssameiet som i praksis vil håndheve forbudet. Etter ny § 38 i eierseksjonsloven kan styret pålegge salg av boligseksjoner som er ervervet i strid med ervervsbegrensningen uten forutgående varsel.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2020

    Ukens tips: Rettsvirkning av plandokumenter

    I forbindelse med kjøp og utvikling av eiendommer, oppstår det ofte spørsmål om hvilke plandokumenter man må forholde seg til, og hvilken rettsvirkning de ulike plandokumentene har.

  • Næringseiendom, Korona

    2020

    Ukens tips: Covid 19 og forbehold i bud eller kjøpekontrakten

    Covid 19-situasjonen har skapt stor usikkerhet, også i eiendomsmarkedet. Pågående transaksjoner har falt bort eller blitt satt på vent, og mange nye transaksjoner er lagt på is inntil videre. I dette ukens tips ser vi nærmere på typiske forbehold som kjøper tar i bud eller i kjøpekontrakten, og i hvilken grad kjøper kan påberope seg forbehold med henvisning til Covid 19-situasjonen.

  • Næringseiendom, Korona

    2020

    Ukens tips: Forslag om permanente teknologinøytrale boliglover

    I forbindelse med koronaviruset trådte det den 9. april i kraft en midlertidig forskrift med unntak fra reglene om fysisk årsmøte og generalforsamling i eierseksjonssameier, borettslag og boligbyggelag. Forskriften gjelder bare frem til 27. mai, men kommunal- og moderniseringsdepartementet har nå sendt på høring et forslag om gjøre disse lovene teknologinøytrale på permanent basis. Samtidig foreslås det å utsette de lovbestemte fristene for å avholde årsmøter eller generalforsamling i 2020 til 31. oktober.