Ukens tips: KPI-justering av leie

Hva er KPI-justering, hvordan skal leien justeres og hva gjelder når partene i et leieforhold ikke har avtalt KPI-justering av leien?

Konsumprisindeksen (KPI) er en statistikk utarbeidet av Statistisk Sentralbyrå som beskriver prisutviklingen for varer og tjenester som private husholdninger etterspør. Den prosentvise endringen i KPI er et vanlig mål for inflasjon på varer og tjenester.

For å sikre at leien gjennom en leieperiode tilsvarer det leienivået som partene avtalte ved kontraktsinngåelsestidspunktet, er det normalt å avtale at leien skal justeres årlig tilsvarende endringen eller økningen i KPI. Som oftest skal leien justeres med 100 % av endringen i KPI, men enkelte ganger ser vi at kommersielt store og viktige leietakere forhandler seg frem til en lavere prosentsats slik at leienivået over tid blir svekket i forhold til det leienivået som partene avtalte ved kontraktsinngåelsen.

For å beregne KPI-justering av leienivået tar man utgangspunkt i en basisindeks og sammenligner denne med den sist kjente indeksen på reguleringstidspunktet. Leien skal som utgangspunkt justeres i samsvar med den prosentvise endringen av KPI fra basisindeksen til justeringstidspunktet.

Basisindeksen settes typisk til den måneden kontrakten blir inngått eller til det tidspunktet partene avtaler leienivået. I de tilfeller hvor det ikke er fastsatt noen basisindeks, er det en naturlig tolkning av partenes felles forståelse at denne settes til tidspunktet for inngåelsen av leiekontrakten dersom det ikke er holdepunkter for noe annet.

I den såkalte Meglerstandarden ligger det inne at leien skal reguleres 1. januar hvert år basert på utviklingen fra opprinnelig kontraktsindeks til sist kjente indeks på reguleringstidspunktet, altså 1. januar. Konsumprisindeksen per den 15. i foregående måned publiseres den 10. hver måned eller nærmeste virkedag. Dette innebærer at sist kjente indeks den 1. januar er indeksen per 15. november foregående år.

Dersom partene ikke har regulert noe om KPI-justering av leien i leiekontrakten, vil husleielovens regler komme til anvendelse. I henhold til husleieloven § 4-2 kan hver av partene kreve leien endret, likevel slik at endringen ikke må tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting, som enten må regnes som tidspunktet for avtaleinngåelsen, eller siste gang leien ble indeksregulert eller justert i henhold til gjengs leie. Slik indeksregulering kan tidligst skje ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og minst én måned etter at den andre part har fått skriftlig varsel om at indeksreguleringen vil finne sted.

I tilfeller der selger har gitt en garantileie for tomme lokaler for en viss periode, bør selger få inn en bestemmelse i kjøpekontrakten om at garantileien må KPI-justeres dersom denne kan strekke seg over flere år.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Ekspropriasjon og rettslig vern

    Kontraktsrettslige rettigheter kan ha ekspropriasjonsrettslig vern. Grensene for dette var tema i en nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Hvitvaskingsloven og kundetiltak

    Den nye hvitvaskingsloven oppstiller krav til kundetiltak i forbindelse med rådgivning ved eiendomstransaksjoner. Hva er dette, og hvilke konsekvenser får dette for partene?

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Byggherrens hevingsrett ved konkurs

    I dette Ukens Tips ser vi nærmere på byggherrens rett til å heve kontrakten med en entreprenør som har gått konkurs.