Leieobjekt og offentligrettslige krav
De fleste leieavtaler regulerer hvem av partene som har ansvar for at leieobjektet oppfyller offentligrettslige krav, og dette ansvaret kan fordele seg ulikt på tidspunkt for overtakelse og i leietiden. Hva er rekkevidden av disse forpliktelsene og hvilken praktisk betydning innebærer dette ansvaret?
Fordelingen av ansvaret for offentligrettslige krav ved overtakelsen reflekterer utleierens leveranseforpliktelse på tidspunktet for oppstart av leieforholdet. For leieavtaler for nye eller rehabiliterte lokaler vil utleieren normalt ha ansvaret for offentligrettslige krav ved overtakelsen, og dette er også forutsatt i meglerstandarden. For brukte lokaler inneholder meglerstandarden en valgmulighet der partene velger mellom en løsning der utleier har ansvaret, eller en «som den er»-avtale der leietaker overtar lokalene i den stand de er, herunder ansvaret for at lokalene oppfyller offentligrettslige krav. For leieforhold basert på bare-house betingelser er det leietaker som bærer ansvaret for offentligrettslige krav.
Leieforhold som inngås som ledd i såkalte sale and leaseback-transaksjoner bygger som regel på en forutsetning om at det er leietaker (i egenskap av å være selger) som kjenner bygget best. Mangler ved bygget skal derfor enten være å anse som mangler under kjøpekontrakten eller anses akseptert under leieavtalen. I slike leieforhold er derfor hovedregelen at leietaker selv bærer ansvaret for offentligrettslige krav ved overtakelsen.
Ansvaret for offentligrettslige krav i leietiden er som hovedregel korresponderende med ansvaret for offentligrettslige krav ved overtakelsen. Når det gjelder tilpasningsarbeider eller lignende som leietaker selv utfører eller besørger, eller krav som utløses av leietakerens egen særlige bruk, vil leietaker gjennomgående ha ansvaret for offentligrettslige krav knyttet til dette.
Vi understreker har termen offentligrettslige krav inneholder en rekke krav av ulik art, det være seg reguleringsmessige krav, bygningstekniske krav, krav relatert til den virksomhet som skal drives mv. I enkelte tilfelle sondrer meglerstandardene mellom ulike type offentligrettslige krav, men det uansett viktig – for begge parter – å ha et bevisst forhold til hvilke offentligrettslige krav som gjelder og hvem som iht. leieavtalen er ansvarlig for at de enkelte krav til enhver tid er oppfylt.
Fordelingen av ansvaret for offentligrettslige krav i leieavtalen gjelder i forholdet mellom leietaker og utleier, og leieavtalen gir utleier et rettslig grunnlag for å pålegge leietaker å utføre nødvendige utbedringer. Utleier må imidlertid være oppmerksom på at utleier i kraft av å være gårdeier normalt er det primære ansvarssubjektet overfor offentlige myndigheter og vil være adressat for et evt. pålegg. I den grad avvikene er av en slik karakter at det kan ilegges bøter eller gebyrer, vil utleier overfor myndighetene være forpliktet til å betale disse. I et slikt tilfelle vil utleier normalt ha et korresponderende krav mot leietaker under leieavtalen, og manglende oppfyllelse fra leietaker vil være mislighold av leieavtalen. Leietakers forpliktelser gjelder imidlertid uavhengig av om det er utstedt pålegg fra det offentlige ettersom dette er et selvstendig ansvar i leieavtalen og det er viktig at utleier – med hjemmel i leieavtalen – fremmer krav om utbedring overfor leietaker uavhengig av om offentlig myndigheter har fått kjennskap til saken eller har utstedt noe pålegg.