Avtalen må klart og tydelig angi hvorvidt leietaker gis en reduksjon i leien (og hvor stor) eller om det gis fritak for leien i sin helhet, eller om avtalen kun innebærer betalingsutsettelse. Det må videre presiseres hvilke leieterminer dette knytter seg til, enten dette gjelder allerede forfalte leieterminer eller fremtidige leieterminer.

Det må også fremgå hvilke deler av leietakers betalingsforpliktelser reduksjonen/fritaket gjelder. I utgangspunktet er det naturlig at dette kun knytter seg til leien som sådan. I så fall skal leietaker på ordinært vis betale sin andel av felleskostnadene og eventuelle andre avtalte betalingsforpliktelser. Utleier vil da få dekning for de løpende driftskostnadene ved bygget.

Det er ikke uvanlig at det i leien er innbakt ulike former for kompensasjonselementer, for eksempel knyttet til manglende fradragsrett for utleier (MVA-kompensasjon), som også bør  holdes utenfor.

Dersom utleier er frivillig registrert for utleie må utleier betale merverdiavgiften til staten selv om det gis leiereduksjon/leiefritak. Fristen for betaling av merverdiavgift for 2. termin 2020 er foreløpig ikke utsatt, slik 1. termin er. Det er derfor naturlig at leietaker uansett skal betale merverdiavgiftsdelen av leiefakturaen, for å unngå likviditetsutfordringer for utleier, eventuelt med et unntak dersom betalingsfristen utsettes. Se vårt tidligere tips knyttet til de merverdiavgiftsrettslige konsekvensene.

En avtale om leiereduksjon/leiefritak bør også regulere konsekvensene av at leietaker eventuelt mottar ulike former for kompensasjon/støtte fra staten. Regjeringen har nylig fremmet forslag til en ny ordning for kontantstøtte til foretak som er sterkt rammet av smitteverntiltakene. Støtteordningen skal avhjelpe foretakene for deres "faste, uunngåelige utgifter", og husleie er nevnt som et eksempel på slike utgifter. Dersom leietaker mottar direkte støtte fra staten til dekning av husleien, er det rimelig at støtten kommer utleier til gode i form av tilsvarende redusert leiereduksjon/leiefritak. Leietaker bør også være forpliktet til å søke om slik støtte og holde utleier løpende orientert om saksgangen.

Avtalen bør også regulere den situasjon at forholdene som begrunnet leietakers forespørsel om leiereduksjon/leiefritak endrer seg. Dersom staten opphever restriksjonene på leietakers virksomhet, eller leietakers omsetning normaliseres i en periode hvor det er gitt leiereduksjon/leiefritak, er det ikke urimelig at dette medfører en korrigering av leiereduksjonen/leiefritaket.

Det bør også presiseres at avtalen kun gjelder midlertidig og ikke innebærer en varig endring i leietakerens betalingsforpliktelser. Videre kan det inntas at vedlikeholdsforpliktelser og andre plikter fremdeles løper som normalt.