Ukens tips: Nybyggprosjekter – leietakers medvirkning

Leietakers rett til å velge materialer og kvalitet innenfor kravspesifikasjonen er utbredt i leieavtaler for nybygg/rehabiliteringsprosjekter. Det er det viktig å regulere i leieavtalen, da meglerstandarden har ikke gode nok mekanismer for dette.

I de fleste større nybygg/rehabiliterte leieobjekter vil utleiers leveranse ha grunnlag i en kravspesifikasjon, og leietaker vil innenfor rammene av denne ha rett til å velge utforming og kvaliteter

Av punkt 4.1 i meglerstandarden (utvidet versjon) følger at “Leieobjektet skal være i henhold til avtalt leveringsbeskrivelse, Bilag 3, derunder inngår beskrivelse av byggtekniske kvaliteter, romprogram, tegninger mv. Bilag 2 og Bilag 3 benevnes samlet Kravspesifikasjonen”. Dette er en videreføring av ordlyden i den forrige meglerstandarden.

Av standardbilaget som gjelder endringer i kravspesifikasjonen (altså ikke valg innenfor rammen av denne) følger riktignok implisitt at det skal legges ved en beslutningsplan i kravspesifikasjonen, men dette fremkommer altså ikke i selve avtaleteksten. Det er fornuftig å presisere i leieavtalens punkt 4.1 at det også skal legges inn en beslutningsplan, og påse at denne faktisk legges ved som bilag til leieavtalen – eventuelt at den legges ved straks den er klar. Det kan gjerne også legges ved fremdriftsplan for hele prosjektet, slik at leietaker får forståelse for dette og ikke bare for de punkter leietaker selv har påvirkning på.

Videre er det fornuftig å presisere at leietaker er bundet av de frister som oppstilles i beslutningsplanen, ettersom dette ikke er presisert i meglerstandarden. Erfaringsmessig, og særlig der leietaker ikke er bistått av egen leietakerrådgiver/interiørarkitekt, er det fornuftig å også innta en presisering av effekten av å oversitte fristene i beslutningsplanen. Dette kan for eksempel være at dersom leietaker ikke treffer valg/beslutninger innenfor de frister som fremkommer av beslutningsplanen har utleier, med et visst antall dagers skriftlig varsel, rett til å treffe valg for leietaker innenfor rammen av kravspesifikasjonen. Altså må utleier naturligvis forholde seg til kvaliteter og materialer innenfor det som kontraktsmessig skal leveres, men utleier er ikke bundet til å vente på en leietaker som ikke forholder seg til fremdrifts- og beslutningsplan.

Ved utleie til større selskaper kan det være utfordrende å både forstå fullmaktstrukturer og hvem som egentlig fatter beslutninger på vegne av leietaker. Det kan være effektivt å innta en bestemmelse som klart viser hvem som representerer leietaker i byggeprosjektet. Leietakers representant må da anses å ha fullmakt fra leietaker til å representere og forplikte leietaker overfor utleier, herunder til å bestille og akseptere endringer i kravspesifikasjonen.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Grunnleieavtaler

    Grunnleieavtaler er i sin alminnelighet avtaler hvor en grunneier gir andre rett til å disponere grunn på sin eiendom. Den nærmere utformingen av avtalen, og særlig hvilken type bruk leieren kan utøve, vil være bestemmende for om avtalen reguleres av tomtefesteloven. I andre relasjoner har det imidlertid mindre betydning.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Change of control-bestemmelser i leiekontrakter

    De fleste aktører er kjent med at en leietaker som et utgangspunkt ikke fritt kan transportere leiekontrakten til et annet rettssubjekt. Ofte inneholder leiekontrakter såkalte kontrollskifte-/change of control-bestemmelser som ytterligere begrenser leietakers handlingsrom.

  • Næringseiendom

    2018

    Les alle Ukens tips her