Ukens tips: Opphør av festeforhold – sletting av festeavtalen

I dette ukens tips ser vi nærmere på forhold som en grunneier og en fester må hensynta i forbindelse med opphør av et festeforhold og sletting av den tinglyste festeavtalen.

Det kan være ulike grunner til at et festeforhold opphører. Fester kan ha rett til å innløse tomten i henhold til festeavtalen eller tomtefesteloven, fester kan ha rett til å si opp festeforholdet eller festetiden er utløpt. Eventuelt kan bortfester ønske å kjøpe bygget fra fester, eller fester etter tomtefesteloven har rett til å kreve at bortfester overtar bygget mot vederlag. I alle tilfeller vil det være hensiktsmessig å slette den tinglyste festeavtalen.

Dersom festeforholdet opphører og fester skal innløse tomten, skal bortfester utstede et skjøte for overdragelse av tomten til fester – og det vil påløpe dokumentavgift basert på tomtens verdi/innløsningssummen. Sletting av festeavtalen kan gjøres enten i skjøtet eller på en egen erklæring utstedt av fester. Heftelser i festeretten, typisk pant, vil automatisk bli overført til grunnen, som fester blir hjemmelshaver til ved tinglysing av skjøtet.

Dersom festeforholdet opphører og tomten er ubebygd, vil det være tilstrekkelig å tinglyse en sletteerklæring – og dette utløser ikke krav om dokumentavgift.

Dersom festeforholdet opphører og bortfester skal overta bygget, skal fester utstede et skjøte for overdragelse av bygget – og det vil påløpe dokumentavgift basert på byggets verdi. Sletting av festeretten kan gjøres enten i skjøtet eller på en egen erklæring utstedt av fester. Heftelser i festeretten, typisk pant, må slettes i forkant eller ved tinglysingen av sletteerklæringen.

Ved sletting av festekontrakten må partene ta stilling til hva som skal skje med eventuelle andre rettigheter som er inntatt i festekontrakten. Slike rettigheter kan enten bli overført til grunnen eller slettes sammen med festeavtalen. Dersom rettighetene er til fordel for tredjeparter, vil det være nødvendig å innhente samtykke fra tredjepartene før rettighetene kan slettes (dersom det er ønskelig). Dette kan være en krevende øvelse, særlig i de tilfeller hvor rettighetshaverne er uspesifisert eller ikke identifisert.

Dersom det ble inntatt en passus i sletteerklæringen fra fester om at ingen tredjeparters rettigheter ville bli berørt av sletting av festeavtalen, ble dette tidligere lagt til grunn av Statens kartverk og festeavtalen ble slettet i sin helhet. Vår erfaring er at kartverket i dag utøver en reell kontroll av hvorvidt tredjeparters rettigheter blir berørt av sletting av festeavtalen. Kartverket gjennomgår festeavtalen, og dersom kartverket er usikker på om sletting vil berøre tredjeparters rettigheter, vil kartverket nekte tinglysing av sletteerklæringen og anmode om at dette avklares nærmere med de kartverket anser som (mulige) rettighetshavere.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Frivillig registering ved utleie av fast eiendom

    I dette ukens tips ser vi nærmere på den praktiske fremgangsmåten for frivillig registrering ved utleie av fast eiendom.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Utleie av p-plasser, mva-pliktig eller ikke?

    I dette ukens tips ser vi nærmere på skillet mellom utleie av fast eiendom med tilhørende parkeringsarealer og næringsdrivende som driver utleie av parkeringsplasser i parkeringsvirksomhet.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Opphør av festeforhold – sletting av festeavtalen

    I dette ukens tips ser vi nærmere på forhold som en grunneier og en fester må hensynta i forbindelse med opphør av et festeforhold og sletting av den tinglyste festeavtalen.