Ukens tips: Pant for boomkostninger

I dette ukens tips ser vi nærmere på konkursboets legalpant for boomkostninger i fast eiendom som er beheftet med pant.

Dersom kreditor har gyldig pant med rettsvern (som ikke kan omstøtes) for sitt krav i en eiendom, er kreditoren i prinsippet uberørt av konkursen idet vedkommende kan realisere eiendommen og få dekket sitt krav. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at panteloven § 6-4 første ledd gir konkursboet en lovbestemt panterett med første prioritet i den samme pantsatte eiendommen. Legalpantet går altså foran kreditorens pant selv om dette pantet i tid kom først, og vil derfor redusere kreditorens dekningsmuligheter i eiendommen.

Merk for øvrig at legalpantet i tillegg omfatter eiendom som tredjemann har stilt som pantesikkerhet for skyldnerens gjeld, forutsatt at sikkerheten består på konkursåpningstidspunktet. Dette innebærer at tredjemann i tillegg til den avtalte sikkerheten (eiendommen) risikerer å måtte dekke boets legalpant.

Legalpantet utgjør fem prosent av eiendommens beregnede verdi, eller av det et salg av eiendommen innbringer. Det er bruttoverdien av eiendommen som skal legges til grunn ved beregningen. Utgifter til realisasjon kommer ikke til fradrag i salgssummen. Merverdiavgift skal derimot trekkes fra den beregnede verdi eller salgssummen.

Omfanget av legalpanteretten er begrenset til “maksimalt 700 ganger rettsgebyret” i hver enkelt eiendom. Per juli 2019 utgjør 700 rettsgebyr totalt NOK 805 000. Dersom den pantsatte eiendommen er en seksjonert eiendom, er det viktig å være klar over at boet har legalpant i den enkelte seksjon. Hvis for eksempel et eiendomsselskap som eier en seksjonert bygård der samtlige seksjoner er pantsatt går konkurs, kan således det totale legalpantkravet bli stort.

Legalpantereglene har tilbakevirkende kraft i den forstand at hvis en eiendom beheftet med pant er solgt før konkurs (senere enn tre måneder før dagen da konkursbegjæringen kom inn til retten (fristdagen)), må panthaver som har fått dekning ved salget gi fra seg inntil 5 % av salgssummen til boet (legalpantet), jf. panteloven § 6-4 sjette ledd. Utbetaling av legalpant etter denne regelen forutsetter imidlertid en kjennelse fra retten, som bare kan beslutte utbetaling dersom salget er ekstraordinært, herunder ikke gjennomført som ledd i ordinær og forsvarlig drift.

Legalpantet har likevel en subsidiær karakter. Legalpant skal kun benyttes til dekning av “nødvendige” boomkostninger, altså kun dersom boet ikke har andre midler til å dekke boomkostningene. Behovet for legalpant vil således som regel først vurderes/avgjøres mot slutten av bobehandlingen.

Selv om boet må benytte seg av legalpantet kan man unngå at boet realiserer den pantsatte eiendommen ved å innløse pantet. Enhver kreditor kan innløse legalpantet, og innløsning skjer på bakgrunn av den beregnede eiendomsverdien på verdsettingstidspunktet. Ved innløsning trer innløser inn i boets første prioritet for et tilsvarende beløp, men for å sikre prioriteten må innløsningen tinglyses da tinglysing gir innløsningen rettsvern. Bostyreren må følgelig fylle ut og signere et pantedokument til fordel for innløser. Ved tinglysing vil det bli registrert i grunnboken at en bedre prioritet enn tinglysingsdatoen gjelder for legalpantet/innløser.