Ukens tips: Sikring av lovlig adkomst

Dersom en utviklingseiendom ikke har nødvendig veirett frem til vei som er åpen for allmenn ferdsel, kan dette forsinke eller i ytterste konsekvens stanse prosjektet.

Før kommunen kan gi tillatelse til deling eller bygging av en eiendom, må eiendommen være sikret lovlig adkomst frem til vei som er åpen for allmenn ferdsel, jf. plan- og bygningsloven. § 27-4.

Dersom en utviklingseiendom ikke har sikret seg lovlig adkomst, løses det vanligvis ved at det inngås avtaler med de aktuelle grunneierne. I enkelte tilfeller, av ulike årsaker, er det ikke alltid mulig å inngå slike avtaler. Utvikleren må da vurdere hvilke alternativer som finnes i lovverket for å tilegne seg veirett, og fordeler og ulemper ved de ulike alternativene.

Et nærliggende alternativ er å søke kommunen om å foreta ekspropriasjon av grunn til vei eller veirett til gjennomføring av reguleringsplan, jf. plan- og bygningsloven § 16-2. Et slikt vedtak må foreligge senest 10 år etter at planen er kunngjort. Forutsatt at veien fremgår av plankart/planbestemmelser vil det vanligvis være (rettslig) kurant å få kommunen til å fatte et slikt ekspropriasjonsvedtak, ettersom eiendommens tilknytning til offentlig vei og hensynet til grunneier/andre vanligvis vil være tilstrekkelig vurdert i plansaken. Det vil imidlertid kunne være praktisk utfordrende å få kommunen til å fatte vedtak og gjennomføre ekspropriasjonen.

Så snart det foreligger et gyldig ekspropriasjonsvedtak, kan det begjæres skjønn for fastsettelse av erstatning og det kan søkes om forhåndstiltredelse av arealet for å unngå (ytterligere) forsinkelser.

I tilfeller hvor det ikke foreligger en reguleringsplan som gir grunnlag for ekspropriasjon, er det særlig muligheten for å begjære sak for jordskifteretten i medhold av veglova § 53 som er det aktuelle alternativet.

Veglova § 53 gir anledning for jordskifteretten til (blant annet) å gi veirett over annen manns grunn, forutsatt at det er klart at et inngrep vil være mer til gagn enn til skade. I den grad veirett er en nødvendig forutsetning for å kunne realisere prosjektet, vil dette være et vektig argument, som må veies opp mot de konkrete ulempene for grunneieren. En utfordring er at en slik prosess kan ta flere år grunnet lang saksbehandlingstid i jordskifterettene.

Det er også en del andre muligheter i lovverket som etter omstendighetene vil kunne være aktuelle:

– Ekspropriasjon foretatt av veimyndighetene i medhold av veglova § 50: I utgangspunktet gjelder dette ekspropriasjon av areal nødvendig for å bygge eller utvide offentlige veier. Bestemmelsen åpner imidlertid for at veimyndighetene kan vedta ekspropriasjon til fordel for en tredjepart (utvikleren), forutsatt at formålet med ekspropriasjonen er å skaffe adkomst til offentlig vei.

– Ekspropriasjon til særskilte angitte formål i medhold av oreigningslova § 2: Dette gjelder først og fremst forskjellige typer offentlige formål, men også ulike industriformål.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2020

    Ukens tips: Rettsvirkning av plandokumenter

    I forbindelse med kjøp og utvikling av eiendommer, oppstår det ofte spørsmål om hvilke plandokumenter man må forholde seg til, og hvilken rettsvirkning de ulike plandokumentene har.

  • Næringseiendom, Korona

    2020

    Ukens tips: Covid 19 og forbehold i bud eller kjøpekontrakten

    Covid 19-situasjonen har skapt stor usikkerhet, også i eiendomsmarkedet. Pågående transaksjoner har falt bort eller blitt satt på vent, og mange nye transaksjoner er lagt på is inntil videre. I dette ukens tips ser vi nærmere på typiske forbehold som kjøper tar i bud eller i kjøpekontrakten, og i hvilken grad kjøper kan påberope seg forbehold med henvisning til Covid 19-situasjonen.

  • Næringseiendom, Korona

    2020

    Ukens tips: Forslag om permanente teknologinøytrale boliglover

    I forbindelse med koronaviruset trådte det den 9. april i kraft en midlertidig forskrift med unntak fra reglene om fysisk årsmøte og generalforsamling i eierseksjonssameier, borettslag og boligbyggelag. Forskriften gjelder bare frem til 27. mai, men kommunal- og moderniseringsdepartementet har nå sendt på høring et forslag om gjøre disse lovene teknologinøytrale på permanent basis. Samtidig foreslås det å utsette de lovbestemte fristene for å avholde årsmøter eller generalforsamling i 2020 til 31. oktober.