Ukens tips: Sikring av lovlig adkomst

Dersom en utviklingseiendom ikke har nødvendig veirett frem til vei som er åpen for allmenn ferdsel, kan dette forsinke eller i ytterste konsekvens stanse prosjektet.

Før kommunen kan gi tillatelse til deling eller bygging av en eiendom, må eiendommen være sikret lovlig adkomst frem til vei som er åpen for allmenn ferdsel, jf. plan- og bygningsloven. § 27-4.

Dersom en utviklingseiendom ikke har sikret seg lovlig adkomst, løses det vanligvis ved at det inngås avtaler med de aktuelle grunneierne. I enkelte tilfeller, av ulike årsaker, er det ikke alltid mulig å inngå slike avtaler. Utvikleren må da vurdere hvilke alternativer som finnes i lovverket for å tilegne seg veirett, og fordeler og ulemper ved de ulike alternativene.

Et nærliggende alternativ er å søke kommunen om å foreta ekspropriasjon av grunn til vei eller veirett til gjennomføring av reguleringsplan, jf. plan- og bygningsloven § 16-2. Et slikt vedtak må foreligge senest 10 år etter at planen er kunngjort. Forutsatt at veien fremgår av plankart/planbestemmelser vil det vanligvis være (rettslig) kurant å få kommunen til å fatte et slikt ekspropriasjonsvedtak, ettersom eiendommens tilknytning til offentlig vei og hensynet til grunneier/andre vanligvis vil være tilstrekkelig vurdert i plansaken. Det vil imidlertid kunne være praktisk utfordrende å få kommunen til å fatte vedtak og gjennomføre ekspropriasjonen.

Så snart det foreligger et gyldig ekspropriasjonsvedtak, kan det begjæres skjønn for fastsettelse av erstatning og det kan søkes om forhåndstiltredelse av arealet for å unngå (ytterligere) forsinkelser.

I tilfeller hvor det ikke foreligger en reguleringsplan som gir grunnlag for ekspropriasjon, er det særlig muligheten for å begjære sak for jordskifteretten i medhold av veglova § 53 som er det aktuelle alternativet.

Veglova § 53 gir anledning for jordskifteretten til (blant annet) å gi veirett over annen manns grunn, forutsatt at det er klart at et inngrep vil være mer til gagn enn til skade. I den grad veirett er en nødvendig forutsetning for å kunne realisere prosjektet, vil dette være et vektig argument, som må veies opp mot de konkrete ulempene for grunneieren. En utfordring er at en slik prosess kan ta flere år grunnet lang saksbehandlingstid i jordskifterettene.

Det er også en del andre muligheter i lovverket som etter omstendighetene vil kunne være aktuelle:

– Ekspropriasjon foretatt av veimyndighetene i medhold av veglova § 50: I utgangspunktet gjelder dette ekspropriasjon av areal nødvendig for å bygge eller utvide offentlige veier. Bestemmelsen åpner imidlertid for at veimyndighetene kan vedta ekspropriasjon til fordel for en tredjepart (utvikleren), forutsatt at formålet med ekspropriasjonen er å skaffe adkomst til offentlig vei.

– Ekspropriasjon til særskilte angitte formål i medhold av oreigningslova § 2: Dette gjelder først og fremst forskjellige typer offentlige formål, men også ulike industriformål.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2020

    Ukens tips: Leiekontraktens virksomhetsangivelse

    Ved fremforhandling og inngåelse av leiekontrakter er det viktig at både utleier og leietaker er oppmerksom på betydningen av hvordan leietakers virksomhet angis i kontrakten.

  • Næringseiendom

    2020

    Ukens tips: Fast eiendom og justeringsreglene i merverdiavgiftsloven

    Justeringsreglene er, blant annet sammen med reglene om uttak, et regelsett i merverdiavgiftsloven som knytter virkninger til endret bruk av varer og tjenester. Reglene er et supplement til de alminnelige fradragsreglene, og sikrer at kostnader til betydelige anskaffelser fradragsføres i tråd med anskaffelsenes faktiske bruk over en periode. I dette ukens tips ser vi nærmere på når kostnader knyttet til tiltak på fast eiendom er underlagt justeringsplikt.

  • Næringseiendom

    2020

    Ukens tips: Dispensasjon etter plan- og bygningsloven

    I forrige Ukens tips skrev vi om rettsvirkning av plandokumenter, og utgangspunktet om at nye tiltak eller utvidelser av eksisterende tiltak ikke må være i strid med arealformålet eller planbestemmelsene, med mindre det søkes om og gis dispensasjon. I dette Ukens tips ser vi nærmere på reglene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven.