Ukens tips: Tinglysing og utenlandske rettighetshavere

I dette tipset ser vi nærmere på noen praktiske problemstillinger knyttet til tinglysing av rettigheter til fordel for utenlandske foretak.

Utgangspunktet er at utenlandske foretak kan registreres som hjemmelshaver eller rettighetshaver til fast eiendom i grunnboken på lik linje med norske foretak. For å sikre grunnbokens rettslige troverdighet knytter det seg imidlertid særskilte krav til dokumentasjon for at Statens kartverk skal godta tinglysing til fordel for utenlandske rettighetshavere.

Det rettslige utgangspunktet er tinglysningsforskriften § 4, som fastslår at dokumentet som skal tinglyses må være “så klart formulert at det er utvilsomt […] hvem som kan kreve den slettet dersom den ikke er ment å være evigvarende”. I praksis utgjør dette et krav til identifikasjon av rettighetshaveren, og dersom dette er et utenlandsk foretak vil det også stilles krav til dokumentasjon på hvem som er legitimert til å signere på vegne av foretaket. Denne typen dokumentasjon sendes regelmessig inn til kartverket som såkalte hjelpedokumenter, som ikke er til gjenstand for tinglysing.

I Rundskriv for Tinglysingen er det fastslått at hjelpedokumenter utarbeidet i utlandet (for eksempel utenlandske firmaattester) må gjennomgå legalisering i opphavslandet før de kan benyttes i Norge. Dokumentene må være bekreftet av en notarius publicus og deretter legaliseres av landets utenriksdepartement, eller ved annen offentlig instans for land som er medlem av apostille-konvensjonen. Det er opphavslandets regler for legalisering som er avgjørende for fremgangsmåten.

I tillegg til det ovennevnte følger det av tinglysingsforskriften § 5 fjerde ledd at hjelpedokumenter på fremmede språk ikke trenger oversettelse hvis registerføreren “ikke er i tvil om innholdet”. Såfremt hjelpedokumentet er utarbeidet på et kjent språk (for eksempel dansk eller engelsk) er det vår erfaring at slike dokumenter regelmessig aksepteres uten oversettelse. For andre språk vil imidlertid oversettelse være påkrevd for at registerfører skal forstå innholdet, og dette må da gjennomføres av en autorisert translatør og legaliseres på lik linje som øvrige hjelpedokumenter.

Tinglysingsforskriften og rundskrivet etterlater det i stor grad til den enkelte saksbehandlers skjønn å vurdere hvorvidt rettighetshaver er tilstrekkelig identifisert. Vi kjenner heller ikke til at det finnes klare retningslinjer for hvilke dokumenter som godtas av kartverket fra andre land. Dette medfører en betydelig økt risiko for tinglysingsnekt enn ved ordinær tinglysing av dokumenter til fordel for norske rettighetshavere. I en transaksjonsprosess kan dette medføre en risiko for uønskede utsettelser, særlig hensyntatt at det i seg selv kan være tidkrevende å få innhentet nødvendig dokumentasjon fra utlandet.

Ved sletting av rettigheter til fordel for utenlandske rettighetshavere gjelder de ovennevnte krav tilsvarende. Som hovedregel er det kun rettighetshaver selv som kan begjære sletting. Dersom en utenlandsk rettighetshaver er gått konkurs eller blitt avviklet kan det således bli svært utfordrende å få slettet rettigheten. Kartverket vil i slike tilfeller kreve tilstrekkelig dokumentasjon på at rettighetshaver ikke lenger eksisterer, fortrinnsvis utstedt av det aktuelle lands myndigheter.

Dersom det tinglyses en urådighet/tinglysingssperre til fordel for et utenlandsk foretak, vil det i ettertid være nødvendig å innhente samtykke med medfølgende hjelpedokumenter i forbindelse med hver enkel tinglysning som skal gjennomføres på eiendommen.