Ukens tips: Ugyldige rekkefølgekrav

Det har nylig blitt avsagt to dommer i Oslo tingrett hvor to ulike rekkefølgekrav har blitt kjent ugyldige.

Rekkefølgekrav er vilkår som kommunen kan stille i en reguleringsplan, og som innebærer at nærmere angitte tiltak må gjennomføres i en særskilt rekkefølge eller være etablert på ulike stadier i utbyggingen, jf. plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10. Rekkefølgekravene vil være oppfylt dersom disse faktisk opparbeides eller det inngås utbyggingsavtale etter plan- og bygningsloven kapittel 17 som innebærer at rekkefølgekravene anses sikret opparbeidet.

En viktig begrensning i kommunens adgang til å stille rekkefølgekrav, er at dette kun kan gjøres i “nødvendig utstrekning”. Tilsvarende begrensning gjelder for kommunens adgang til å inngå utbyggingsavtaler etter kapittel 17 i plan- og bygningsloven. Disse vilkårene innebærer at det må være et behov for det konkrete rekkefølgekravet. I tillegg er det krav om en viss sammenheng mellom den konkrete utbyggingen og rekkefølgekravet som stilles. Det er særlig kravet om tilstrekkelig sammenheng som har blitt problematisert i de to nye dommene fra Oslo tingrett.

Den ene dommen gjaldt tvist om et rekkefølgekrav som var stilt i en reguleringsplan og et tilsvarende vilkår i en utbyggingsavtale, som gikk ut på at det ikke skulle bli gitt igangsettingstillatelse til utbyggingen av nye universitetslokaler i Oslo før det var opparbeidet trikkeskinner og sykkelvei. Partene var enige om at tiltakene som det ble stilt krav om ikke var direkte foranlediget av utbyggingen, men kommunen mente likevel at kravene kunne stilles fordi den samlede utbyggingen i området medførte et behov for både trikken og sykkelveien. Dette var retten ikke enig i. Etter rettens vurdering var rekkefølgekravene bare begrunnet med økonomiske hensyn i kommunen og bar preg av å være et “utbyggingsgebyr”, uten noen sammenheng med utbyggingen. En slik begrunnelse var ikke tilstrekkelig og både rekkefølgekravet og den korresponderende forpliktelsen i utbyggingsavtalen ble ansett ugyldig.

Les også: Entra vant rekkefølgesak mot kommunen

I den andre dommen ble det i forbindelse med regulering av en tomt til boligformål stilt krav om opparbeidelse av turvei utenfor planområdet. Retten var enig i at det var et samfunnsmessig behov for turveien, men på befaringen ble det tydelig at ingen av beboerne i det nye boligområdet kom til å bruke turveien som det ble stilt krav om. De som tidligere hadde brukt det utbygde området som friluftsområde kom heller ikke til å bruke turveien. Dermed var det ikke utbyggingen som utløste behovet for rekkefølgekravet, men snarere kommunens generelle ønske om et bedre turveinett. Rekkefølgekravet ble dermed kjent ugyldig.

Dersom et rekkefølgekrav er ulovlig, vil virkningen normalt være at selve rekkefølgekravet faller bort, men resten av reguleringsplanen blir stående. Det samme utgangspunktet må gjelde for en utbyggingsavtale. En viktig presisering er imidlertid at dersom en forpliktelse for utbygger i en utbyggingsavtale er ugyldig (for eksempel å betale et kontantbidrag), vil normalt den korresponderende forpliktelsen til kommunen (for eksempel å opparbeide tiltaket kontantbidraget skulle gå til) falle bort også.