Ukens tips: Utbedring av leieobjektet ved leieperiodens utløp

For utleiere er det viktig at leieobjektet tilbakeleveres i godt vedlikeholdt stand ved leieperiodens opphør. Skal utleier uansett foreta endringer av leieobjektet etter avslutning av leieperioden, kan imidlertid ikke kostnadene til eventuell utbedring kreves fullt ut dekket av leietaker.

Utgangspunktet etter husleieloven er at leieobjektet skal tilbakeleveres ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, men likevel slik at utleier må akseptere alminnelig slit og elde, ved avslutning av leieforholdet. Det samme utgangspunktet følger i stor grad av meglerstandarden for næringsbygg- og lokaler, med den presiseringen at leieobjektet skal være i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand. Har leietaker oppfylt sin vedlikeholdsplikt, kan utleier derfor normalt ikke kreve dekket kostnader til eventuell utbedring ved leieperiodens utløp.

Dersom leietaker ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt og tilbakeleverer et mangelfullt leieobjekt, kan utleier kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring jf. husleieloven § 10-3. Tilsvarende følger det av meglerstandarden at utleier kan utbedre de mangler som leietaker ikke har utbedret, for leietakers regning. Etter meglerstandarden kan utleier også kreve at leietaker kompenserer utleier for kostnadene som ville medgått til utbedring, selv om utleier velger å ikke foreta utbedringen.

Verken husleieloven eller meglerstandarden regulerer direkte de tilfellene hvor leieobjektet ikke tilbakeleveres i kontraktsmessig stand, og utleier samtidig har planer om å renovere hele leieobjektet. Denne problemstillingen har i år blitt omtalt av domstolene – først av Høyesterett på våren, og deretter av Borgarting lagmannsrett nå i høst.

Felles for de to dommene er at de gjaldt leie av næringslokaler, hvor leieobjektet ble tilbakelevert i mangelfull stand, og utleier samtidig hadde planer om å tilpasse leieobjektet til en ny leietaker. I høyesterettsdommen HR-2019-781-A uttalte Høyesterett at utleiers rett til å kreve dekket vedlikeholdskostnader etter husleieloven § 10-3 forutsetter at utleier har lidt et økonomisk tap. Et slikt tap hadde ikke utleier lidt, idet leieobjektet uansett skulle ombygges og tilpasses den nye leietakeren. Dermed kunne ikke utleier kreve kostnader til utbedring dekket av opprinnelig leietaker. Skulle det foreligge et økonomisk tap som leietaker må dekke, er det likevel ikke et krav om at utleier bruker erstatningen fra leietaker på å utbedre lokalene.

Det samme ble fulgt opp i den nylig avsagte lagmannsrettsdommen LB-2016-148055. Dommen tyder også på at det må skilles mellom de deler av leieobjektet som skal tilpasses ny leietaker og de delene som ikke skal tilpasses, slik at kostnadene til utbedring av sistnevnte kan kreves dekket av opprinnelig leietaker.

Ingen av de to dommene omtaler meglerstandardens klausul om at leietaker skal kompensere utleier for de kostnader som ville medgått til utbedring, selv om utleier velger å ikke foreta utbedringen. Meglerstandardens klausul peker på at et økonomisk tap for utleier ikke er et nødvendig vilkår for å kreve utbedringskostnader dekket av leietaker, i motsetning til uttalelsen fra høyesterettsdommen. Dermed er det gode grunner for å tolke meglerstandarden slik at utleier kan kreve dekket kostnader til utbedring selv om det ikke foreligger et økonomisk tap. Er utleier forberedt på å tilpasse leieobjektet til ny leietaker, kan det likevel være en fordel å eksplisitt regulere dette forholdet i leieavtalen.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2020

    Ukens tips: Leiekontraktens virksomhetsangivelse

    Ved fremforhandling og inngåelse av leiekontrakter er det viktig at både utleier og leietaker er oppmerksom på betydningen av hvordan leietakers virksomhet angis i kontrakten.

  • Næringseiendom

    2020

    Ukens tips: Fast eiendom og justeringsreglene i merverdiavgiftsloven

    Justeringsreglene er, blant annet sammen med reglene om uttak, et regelsett i merverdiavgiftsloven som knytter virkninger til endret bruk av varer og tjenester. Reglene er et supplement til de alminnelige fradragsreglene, og sikrer at kostnader til betydelige anskaffelser fradragsføres i tråd med anskaffelsenes faktiske bruk over en periode. I dette ukens tips ser vi nærmere på når kostnader knyttet til tiltak på fast eiendom er underlagt justeringsplikt.

  • Næringseiendom

    2020

    Ukens tips: Dispensasjon etter plan- og bygningsloven

    I forrige Ukens tips skrev vi om rettsvirkning av plandokumenter, og utgangspunktet om at nye tiltak eller utvidelser av eksisterende tiltak ikke må være i strid med arealformålet eller planbestemmelsene, med mindre det søkes om og gis dispensasjon. I dette Ukens tips ser vi nærmere på reglene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven.