Ukens Tips: Transport av leiekontrakten


Det hender at leietaker ønsker å overdra - transportere - leiekontrakten sin til tredjemann. Vi tar her for oss viktige punkter som utleier bør være oppmerksom på ved en transport, og som bør inntas i en særskilt transportavtale mellom utleier, ny leietaker og opprinnelig leietaker.

Vedlikeholdsetterslep
Ved en transport vil leiekontrakten løpe videre på uendrede betingelser, slik at ny leietaker har de samme rettigheter og plikter overfor utleier som opprinnelig leietaker hadde. Det bør like fullt presiseres i transportavtalen at ny leietaker plikter å ta igjen et eventuelt etterslep i vedlikeholdet fra opprinnelig leietaker. Alternativt kan partene avtale at det skal gjennomføres en særskilt overtakelsesbefaring i forbindelse med transporten, og at transporten først trer i kraft når opprinnelig leietaker har utbedret.

Husleie og fellesutgifter
Ettersom leiekontrakten løper videre på uendrede betingelser, vil ny leietaker overta ansvaret for eventuell ubetalt leie, fellesutgifter og andre forpliktelser på opprinnelig leietakers hånd. I praksis vil ny leietaker ofte ønske at utestående betaling gjøres opp før transporten trer i kraft. Transportavtalen bør inneholde bestemmelser om dette, og utleier kan eksempelvis stille som betingelse for at transporten skal tre i kraft at opprinnelig leietaker har oppgjort alle slike forpliktelser per dato for transporten. Det kan også være aktuelt å kreve at opprinnelig leietaker er solidarisk ansvarlig med ny leietaker, i alle fall i en periode. 

Garanti/depositum
Dersom opprinnelig leietaker har stilt sikkerhet, vil sikkerheten falle bort som følge av transporten. Ny leietaker må stille egen sikkerhet, og utleier bør kreve at dette er brakt i orden før transporten trer i kraft. 

Opprinnelig leietakers sikkerhetsstillelse bør opprettholdes inntil tidligere leietakeres forpliktelser (husleie, vedlikeholdsetterslep mv.) er gjort opp eller frem til det foreligger sikkerhet fra ny leietaker som også omfatter disse forholdene. 

Justeringsforpliktelser
Etter merverdiavgiftsforskriften vil utleier med mindre annet er avtalt automatisk overta leietakers justeringsplikt og -rett ved avvikling, herunder transport, av leieforholdet. De fleste næringsleiekontrakter inneholder imidlertid en bestemmelse om at leietaker skal beholde egne justeringsforpliktelser. Dersom opprinnelig leietaker ønsker at justeringsforpliktelsene skal overtas av ny leietaker, må det inngås en justeringsavtale mellom dem om dette innen oppgavefristen for den avgiftstermin som transporten finner sted. Det kan med fordel presiseres i transportavtalen at dette er et forhold som er utleier uvedkommende, og at det i forhold til utleier er den som til enhver tid er leietaker som er ansvarlig for justeringsforpliktelsene. 

Dersom leiekontrakten ikke inneholder en bestemmelse om at leietaker skal beholde egne justeringsforpliktelser, bør utleier stille som vilkår for transporten at så vel opprinnelig som ny leietaker skal beholde egne justeringsforpliktelser i anledning leieforholdet. Likeledes bør utleier benytte anledningen til å innta en markedsmessig og oppdatert merverdiavgiftsklausul i leiekontrakten. 

Transportgebyr
En transport vil påføre utleier merarbeid og kostnader i form av administrasjon etc. Utleier bør derfor vurdere om det skal avkreves et transportgebyr. 

Overtakelsestidspunkt
Transportavtalen bør angi et overtakelsestidspunkt slik at det klart fremgår når leiekontraktens rettigheter og forpliktelser går over på ny leietaker.
 

----------------

Andre Ukens Tips:

3. jun: Avskrivninger og kjøpesumsberegninger

28. mai: Hvem kan signere leiekontrakten?

21. mai: Kjøpesumsberegning - skatterabatt

13. mai: Når leier ikke betaler

6. mai: Marketsleie

29. apr: Kjøpesumsberegning - gjeld

22. apr: Kjøpesumsberegning - eiendeler

15. apr: Tilbakelevering av leieobjekt

8. apr: Leietakers driveplikt

1. apr: Skatt og leietakertilpasninger

18. mar: Mva på utleie av p-plasser

11. mar: Utleie ved oppføring

4. mar: Sletting av festekontrakter

25. feb: Mva på utleie av parkeringsplasser

18. feb: Rådighet i eierseksjonssameier

11. feb: Momskompensasjon

4. feb: Sletting av heftelser

28. jan: Generalfullmakter

21. jan: Oppkjøpsfinansiering

14. jan: Når gjelder Husleieloven

7. jan: Rettsvern

17. des: Dokumentsavgiftsfrie fusjoner

10. des: Fredete eiendommer

3. des: Framleie

26. nov: Tomme lokaler og mva