Flyttingsoppfordring ved leietidens utløp
Vi ser på betydningen av manglende flyttingsoppfordring fra utleier til leietaker ved utløp av leietiden i tidsbestemte leiekontrakter, noe som potensielt kan innebære store konsekvenser for utleier.
De aller fleste leietakere flytter ut av lokalet på leieforholdets siste dag. Når utleier har fått tilbake den fysiske råderetten over lokalene og nøklene til dette, har leieforholdet opphørt, både fysisk og juridisk. Det kan likevel tenkes situasjoner hvor leietaker ikke leverer tilbake lokalet når leietiden er utløpt. Dette kan typisk være tilfellet hvis partene forhandler om en ny leiekontrakt for lokalet og ikke har blitt enige om de kommersielle betingelsene før eksisterende leiekontrakt utløper.
I en slik situasjon er det viktig for utleier å være klar over at leieforholdet ved passivitet over lengre tid fra utleiers side kan gå over til å bli et tidsubestemt leieforhold med tre måneders gjensidig oppsigelsesfrist. Dette vil i så fall innebære at reglene om tidsubestemte avtaler etter husleieloven vil kunne komme til anvendelse.
Etter husleieloven har leietaker et oppsigelsesvern ved oppsigelse av tidsubestemte leieforhold. Oppsigelsesvernet innebærer at utleier må begrunne oppsigelsen og at oppsigelsen må oppfylle formkravene i husleieloven. Leietaker kan skriftlig protestere på oppsigelsen, og i så fall må utleier reise søksmål for å prøve lovligheten av oppsigelsen. Rettens vurdering av lovligheten vil bero på en konkret rimelighetsvurdering. Ved leie av lokaler oppstiller loven ingen krav til spesifikke oppsigelsesgrunner, men utleiers oppsigelsesgrunn vil danne grunnlaget for den konkrete vurderingen av oppsigelsens gyldighet. Usikkerheten og risikoen rundt en oppsigelsessituasjon er noe som absolutt bør unngås for utleiers del.
Dersom leietaker faktisk ikke flytter ut av lokalene ved leieforholdets opphør kan utleier unngå at leieforholdet går over til å være tidsubestemt ved å sende flyttingsoppfordring. En flyttingsoppfordring må være skriftlig, og denne må klart kreve at leietakeren fraflytter lokalet. Det er ingen ytterligere krav til varselets innhold. Flyttingsoppfordringen kan også sendes som e-post, forutsatt at denne er forsvarlig avsendt.
Den alminnelige fristen for å sende flyttingsoppfordring etter leieperiodens utløp etter husleieloven er tre måneder. Dersom leiekontrakten følger reguleringen i Meglerstandarden er imidlertid fristen for å gi flyttingsoppfordring utvidet til seks måneder.
Oppsummert er det viktig for utleier å ikke forholde seg passiv om leieforholdet opphører uten at leietaker flytter ut. Utleier bør i en situasjon hvor det er diskusjon om videre leie passe på at det inngås en ny tidsbestemt leiekontrakt for en kort periode frem til ny leiekontrakt er inngått. I en situasjon hvor leietaker skal flytte ut, bør utleier passe på å sende skriftlig flyttingsoppfordring innen fristen.