Ukens tips: Tinglysing av leiekontrakter

Meglerstandardene for utleie av fast eiendom inneholder en bestemmelse om at leiekontrakten kan tinglyses, forutsatt at utleier har gitt skriftlig samtykke. I dette Ukens tips ser vi nærmere på denne bestemmelsen.

En leietaker vil i enkelte situasjoner være interessert i å tinglyse leiekontrakten, særlig for å sikre rettsvern for sin leierett og for å kunne benytte leieretten som panteobjekt overfor sin långiver.

Slik tinglysing kan imidlertid være en ulempe for utleier, da dette reduserer utleiers mulighet til selv å kunne benytte eiendommen som panteobjekt, og det kan være praktisk vanskelig å få slettet leiekontrakten ved opphør av leieforholdet.

I leiekontrakter mellom næringsdrivende er det som regel inntatt bestemmelser om adgangen til å tinglyse kontrakten. I meglerstandardene for er utgangspunktet at utleier må samtykke skriftlig til tinglysing, men slik at samtykke ikke kan nektes uten saklig grunn. Videre skal den tinglyste leiekontrakten vike prioritet for nye pengeheftelser som måtte bli tinglyst på eiendommen dersom samtykke gis, og utleier gis ugjenkallelig fullmakt fra leietaker til å besørge den tinglyste leiekontrakten slettet på det tidspunkt leiekontrakten opphører. Dette bidrar langt på vei til å trygge utleiers interesser.

Saklighetskravet for utleiers nektelse av tinglysing innebærer at det som utgangspunkt skal en del til før utleier kan nekte. Et ønske om å beholde grunnboksbladet rent eller å unngå bryderi i forbindelse med tinglysing og senere sletting er ikke tilstrekkelig. Dersom tinglysing av leiekontrakten for eksempel medfører matrikuleringsplikt av eiendommen vil dette på den annen side kunne utgjøre en saklig grunn for utleier til å nekte.

Det kan være ønskelig å tinglyse et utdrag av leiekontrakten, fremfor leiekontrakten i sin helhet. Dette kan for eksempel være tilfellet hvis deler av kontrakten ikke bør være offentlig kjent. Partene kan da utarbeide et omforent utdrag av leiekontrakten som tinglyses, men det er viktig å merke seg at de utelatte punktene i leiekontrakten ikke vil oppnå rettsvern.

Når leieforholdet opphører bør leiekontrakten slettes fra eiendommens grunnboksblad så raskt som mulig. Den praktisk enkleste måten å gjøre dette på er at leietaker som rettighetshaver selv signerer en original slettebekreftelse og sender denne til Kartverket, men utleier kan også gjøre dette etter fullmakt i medhold av meglerstandardens regulering. Utleier bør da i så fall sende inn den originale leiekontrakten til Kartverket og legge ved slettebekreftelse, samt en redegjørelse og/eller dokumentasjon på at leieforholdet er opphørt. Ved et senere salg av eiendommen kan det ofte innebære mye arbeid å få ryddet opp i gamle tinglyste heftelser, så det kan være nyttig for utleier å innta i sine rutiner at sletting av leiekontrakten skal følges opp løpende ved opphør av hver enkelt leieforhold.