Ukens tips: Ekspropriasjon og rettslig vern

Kontraktsrettslige rettigheter kan ha ekspropriasjonsrettslig vern. Grensene for dette var tema i en nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett.

Ved ekspropriasjon av fast eiendom må det tas stilling til hvem som har krav på erstatning. Vanligvis er dette grunneier, og eventuelle festere eller leietakere på eiendommen. Også andre type rettigheter kan ha ekspropriasjonsrettslig vern, for eksempel kontraktsrettslige rettigheter med opphav i avtale med grunneier.

Dersom en kontraktsrettslig rettighet har ekspropriasjonsrettslig vern, følger det av oreigningslova § 40 at rettighetshaveren har krav på erstatning. Erstatningen vil naturlig være det økonomiske tapet rettighetshaver blir påført ved at kontrakten ikke kan oppfylles.

Hvilke type rettigheter som har ekspropriasjonsrettslig vern og de nærmere vilkårene for dette, avklares gjennom rettspraksis. Det er begrenset med dommer som eksplisitt tar stilling til det ekspropriasjonsrettslige vernet til kontraktsrettslige rettigheter, men i en nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett (LB-2018-9666) var dette tema.

Saken gjaldt en avtale mellom et entreprenørselskap og grunneier om at selskapet skulle drive fyllmassedeponi på eiendommen. I forbindelse med utbyggingen av Follobanen inngikk grunneier og Bane NOR avtale om forhåndstiltredelse og avtaleskjønn, og entreprenøren kunne dermed ikke benytte eiendommen som deponi i samsvar med avtalen. Entreprenøren reiste sak mot Bane NOR med krav om erstatning for den uoppfylte avtalen.

Lagmannsretten la til grunn at hvorvidt en rettighet har ekspropriasjonsrettslig vern beror på en konkret vurdering hvor det avgjørende er om det er så nær forbindelse mellom rettigheten og den faste eiendommen at det er “rimelig” at rettighetshaver får erstatning. I denne vurderingen har det betydning om rettighetshaver er i gang med å utnytte rettigheten eller hvor påregnelig utnyttelse ville ha vært uten ekspropriasjonen. I rimelighetsvurderingen har det også betydning om rettighetshaveren har foretatt investeringer eller på annen måte innrettet seg i tillit til rettigheten.

I dette tilfellet var det kun inngått en “eksklusiv samarbeidsavtale”, som partene selv omtalte som en forprosjektavtale. Avtalen skulle senere etterfølges av en endelig kontrakt mellom entreprenøren og grunneieren. Dette var blant annet betinget av offentlig godkjennelse og at andre relevante forutsetninger var blitt betryggende belyst.

Eiendommen var på dette tidspunktet heller ikke regulert til arealformål som muliggjorde utnyttelse til deponi. Entreprenøren argumenterte med at eiendommen senere ble regulert og benyttet som deponi for fyllmasser i forbindelse med Follobanen, og dette tilsa at det var påregnelig at også entreprenøren ville fått nødvendige tillatelser. Lagmannsretten var enig i dette, men mente at utøvelse av rettigheten likevel var usikker.

Lagmannsretten vektla videre at entreprenøren heller ikke hadde gjort investeringer eller innrettet seg. På denne bakgrunn kom lagmannsretten til at det ikke var tilstrekkelig nær forbindelse mellom rettigheten og eiendommen, og rettigheten hadde følgelig ikke ekspropriasjonsrettslig vern. Dommen er ikke rettskraftig.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Innstramming i eierseksjonsloven

    Den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2018, men det er allerede vedtatt enkelte endringer i den nye loven som vil tre i kraft fra 1. januar 2020.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Sikring av lovlig adkomst

    Dersom en utviklingseiendom ikke har nødvendig veirett frem til vei som er åpen for allmenn ferdsel, kan dette forsinke eller i ytterste konsekvens stanse prosjektet.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Utbedring av leieobjektet ved leieperiodens utløp

    For utleiere er det viktig at leieobjektet tilbakeleveres i godt vedlikeholdt stand ved leieperiodens opphør. Skal utleier uansett foreta endringer av leieobjektet etter avslutning av leieperioden, kan imidlertid ikke kostnadene til eventuell utbedring kreves fullt ut dekket av leietaker.