Ukens tips: Fremleieavtaler

Ved inngåelse av avtaler om fremleie får man to avtaleforhold som skal virke ved siden av hverandre, noe som innebærer et trepartsforhold der det er viktig at alle tre partene – utleier, leietaker/fremutleier og fremleietaker – har avklart rettsposisjonene seg imellom.

Fremleietaker utleder sin rett utelukkende fra fremleieavtalen, mens utleier kun er forpliktet under hovedleieavtalen. Leietaker står dermed i midten og vil være bundet av begge avtaler. For leietaker er det derfor viktig at det materielle innholdet i fremleieavtalen er «back to back» med hovedleieavtalen, slik at forpliktelsene i de to avtaler er mest mulig identiske. Dette vil motvirke uklarheter med hensyn til hvem av partene som har ansvar i enkelte situasjoner, eksempelvis vedlikehold.

I fremleieforholdet er det også viktig at partene dokumenterer overtakelsen slik at det ikke oppstår uklarheter med hensyn til vedlikeholdsetterslep ved tilbakeleveringen. Leietaker vil uansett være ansvarlig overfor utleier, men leietaker bør sørge for å dokumentere tilstanden ved oppstart av fremleieforholdet slik at fremleietaker kan holdes ansvarlig for egne skader/slitasje.

Fremutleie betinger normalt samtykke fra utleier, og i forbindelse med at utleier gir samtykke bør utleier gjennom samtykket sitt sørge for at det settes visse betingelser for fremleieforholdet, og utleier bør ikke gi samtykke før utleier har gjennomgått fremleieavtalen.

Ettersom leietaker utleder sin rett fra hovedleieavtalen kan ikke leietaker i fremleieavtalen gi fremleietaker større rettigheter enn de rettigheter leietaker har overfor utleieren. Dette prinsippet bør derfor komme direkte til uttrykk i fremleieavtalen, og gjerne være et selvstendig vilkår for samtykket fra utleier.

I noen tilfeller kan det også være en fordel for utleier å kunne forholde seg til fremleietaker i stedet for leietaker, eksempelvis der leietaker har utfordringer med driften, mens fremleietaker har solid økonomi. Det bør derfor inntas en rett for utleier i fremleieavtalen til å tre inn i fremleieforholdet dersom hovedleieforholdet opphører. Utleier bør imidlertid ikke pålegges en plikt til å tre inn.

Det bør også være klare begrensninger på retten til videre fremleie, og det vanlige er at dette betinger samtykke fra både utleier og fremutleier, og at begge kan nekte samtykke på fritt grunnlag.

Fremleieavtalen må videre inneholde en egen bestemmelse der fremleietaker vedtar tvangsfravikelse i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven. Dersom dette ikke er inntatt kan ikke utleier bygge på at leietakeren har godtatt tvangsfravikelse dersom fremleietaker er motvillig til å flytte fra lokalene.

Når det er etablert et fremleieforhold vil fremleieforholdet være avgjørende for arealenes behandling under merverdiavgiftsregelverket. Det er lokalenes faktiske bruk som er avgjørende for merverdiavgiftsstatus, og forutsetter hovedleieavtalen at leietaker driver avgiftspliktig virksomhet må fremleietaker også oppfylle dette kravet. Meglerstandarden pålegger leietaker forpliktelser og ansvar i så måte, og ved fremleie bør både utleier og leietaker påse at fremleieavtalen inneholder tilsvarende regulering av merverdiavgift som hovedleieforholdet slik at leietakeren har samme rett overfor fremleietaker som utleier har overfor leietaker. Fremleieavtalen bør videre presisere at fremleietaker må beholde egne justeringsforpliktelser.

Dersom leietaker ikke driver avgiftspliktig virksomhet, men fremleietaker gjør dette, må leietaker være frivillig registrert for utleie slik at utleier kan benytte det fremleide areal i sin frivillige registrering.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Tinglysing og utenlandske rettighetshavere

    I dette tipset ser vi nærmere på noen praktiske problemstillinger knyttet til tinglysing av rettigheter til fordel for utenlandske foretak.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Ugyldige rekkefølgekrav

    Det har nylig blitt avsagt to dommer i Oslo tingrett hvor to ulike rekkefølgekrav har blitt kjent ugyldige.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Nybyggprosjekter – leietakers medvirkning

    Leietakers rett til å velge materialer og kvalitet innenfor kravspesifikasjonen er utbredt i leieavtaler for nybygg/rehabiliteringsprosjekter. Det er det viktig å regulere i leieavtalen, da meglerstandarden har ikke gode nok mekanismer for dette.