Ukens tips: Grunneiers innløsningsrett ved KPA og reguleringsplan

I ukens tips ser vi nærmere på vilkårene for innløsningsrett ved kommuneplanens arealdel (KPA) og reguleringsplaner.

Kommuneplanens arealdel (KPA) og reguleringsplaner kan legge bånd på fremtidig arealutnyttelse av eiendommer på flere måter. Kommunen kan også innen 10 år fra planen ble kunngjort foreta ekspropriasjon til gjennomføring av planen. Plan- og bygningsloven kapittel 15 gir grunneier i visse tilfelle en mulighet til å framskynde den offentlige overtakelsen av en eiendom ved å kreve at ekspropriasjon blir foretatt straks reguleringsplanen er vedtatt (innløsning).

Grunneier har for det første en ubetinget rett til å kreve innløsning når en “ubebygd eiendom i dens helhet” reguleres til “offentlige trafikkområder, offentlige friområder, fellesområder, fornyelsesområder eller til statens, fylkets og kommunens bygninger og grav- og urnelunder”, jf. plan- og bygningsloven § 15-2.

Forutsetningen for innløsning etter første ledd er at reguleringen omfatter hele eiendommen og at eiendommen i sin helhet er ubebygd. Det gjøres oppmerksom på at “eiendom” etter bestemmelsen ikke er ensbetydende med en matrikkelenhet. Også grunnstykker som er adskilte og/eller har ulike bruksnumre kan etter omstendighetene anses som én eiendom, dersom de har tilstrekkelig nær faktisk og økonomisk sammenheng.

De opplistede formål følger den gamle plan- og bygningsloven (1985) sin angivelse av formålskategorier. Etter dagens lov gjelder innløsningsretten for områder som i planen er avsatt til samferdselsanlegg til offentlig formål, fellesareal, omforming og fornyelse, samt bebyggelse og anlegg som er avsatt til offentlig formål. Offentlige friområder vil etter dagens lov antakelig tilsvare hovedformålet “grønnstruktur” med unntak av underkategorien “naturområder”.

Dersom deler av eiendommen er bebygd, må innløsningsrett vurderes etter bestemmelsens annet ledd, som regulerer når man kan kreve innløsning ved “ubebygd del av eiendom”. I tillegg til at den ubebygde delen av eiendommen må omfattes av ett reguleringsformål angitt i første ledd, er det også et vilkår at ekspropriasjonen vil føre til at eiendommen ikke lenger kan nyttes på en “regningssvarende måte”. Det er ikke tilstrekkelig at planen medfører at avkastningen av eiendommen reduseres. Det avgjørende er om de utnyttingsmuligheter som er i behold er tilstrekkelige til å gi grunnlag for en akseptabel økonomisk utnyttelse av eiendommen eller ikke. Dette må avgjøres etter en helhetsvurdering.

Også ved vedtakelse av KPA har grunneier i visse tilfeller rett til å kreve innløsning. Etter plan- og bygningsloven § 15-1 gjelder dette dersom “ubebygd eiendom eller større del av slik eiendom” i KPA reguleres til noen av de ovenfor nevnte formål og eiendommen ikke lenger kan nyttes på regningssvarende måte. Siden den endelige arealdisponeringen er usikker ved KPA kan man tidligst fremsette innløsningskrav etter at det har gått fire år uten at eiendommen har blitt omregulert til annet formål.

Det er viktig å være oppmerksom på at krav om innløsning etter plan- og bygningsloven § 15-2 må fremsettes innen tre år fra det tidspunkt reguleringsplanen ble kjent. I lovens § 15-1 er det ikke lovfestet noen tilsvarende frist. Kravet vil imidlertid kunne foreldes etter foreldelsesloven dersom det ikke gjøres gjeldende innen tre år etter at det tidligst kunne ha vært fremsatt, det vil si fire år etter at KPA ble vedtatt.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2020

    Ukens tips: Overtakelse av leieobjekt i nybygg

    Ved leieforhold inngått før leieobjektet er ferdogstilt, bør leiekontrakten regulere flere forhold.

  • Næringseiendom

    2020

    Ukens tips: Tilbakebetaling av merverdiavgift

    I dette ukens tips ser vi nærmere på hvilke muligheter en entreprenør har for å få tilbakebetalt merverdiavgift dersom byggherren ikke betaler og den manglende betalingen skyldes byggherrens manglende betalingsevne.

  • Næringseiendom

    2020

    Ukens tips: Bortfall av tillatelser

    Selv om kommunen har gitt tillatelse til et tiltak, for eksempel til oppføring av et bygg, vil tillatelsen til slutt falle bort dersom ikke tiltakshaver iverksetter arbeidene innen en viss tid.