Ukens Tips: Sikringsfusjon – rettsvern for hjemmelsselskapsstrukturer

I forbindelse med eiendomstransaksjoner ser vi ofte at kjøpsobjektet er strukturert med en hjemmelsselskapsstruktur eller har vært det tidligere. Slike strukturer vil ofte inneha en latent risiko knyttet til manglende rettsvern, en risiko som normalt er helt uakseptabel for en kjøper.

Frem til innføringen av fritaksmetoden var det vanlig å etablere selskapsstrukturer med hjemmelsselskaper der et aksjeselskap hadde grunnbokshjemmel til eiendommen som eneste eiendel, mens eiendommen var eiet av et annet selskap. Eiendommen ble i transaksjoner solgt direkte, og aksjeselskapet som hadde grunnbokshjemmel fulgte med. På denne måten unngikk man å måtte betale dokumentavgift ved transaksjonen.

Etter en dom fra Høyesterett i 2008, ble det klart at strukturer med hjemmelsselskaper innebærer en betydelig risiko ettersom verken hjemmelsselskapet eller eiendomsselskapet har rettsvern for eierskap til eiendommen, og at eiendommen dermed er eksponert mot alle som har eiet eiendommen etter den siste rettsvernsakten.

Rettsvern til en eiendom oppnås ved tinglysning, jf. tinglysingsloven § 20 og § 23. Etter tinglysingsloven er vil tinglysingen innebære at rettighetshaveren får rettsvern for det «rettserverv» eller den «rettsstiftelse» som det tinglyste dokumentet gir uttrykk for.

Tinglysning av eiendomsrett gjennom tinglysning av et skjøte utløser i utgangspunktet dokumentavgift tilsvarende 2,5 % av markedsverdien av eiendommen. Gjennomføres det imidlertid en fusjon mellom det selskapet som innehar grunnbokshjemmelen og det selskapet som eier eiendommen vil tinglysing imidlertid være fritatt fra dokumentavgift.

For at det skal oppnås rettsvern gjennom en fusjonsøvelse i selskapsstrukturer der det er eller har vært et hjemmelsselskap må man også påse at fusjonen er egnet til å gi fullgodt rettsvern. Den aktuelle fusjonen må således innebære et «rettserverv» eller en «rettsstiftelse» som gis vern etter reglene i tinglysingsloven.

Dersom det eksisterer en hjemmelsselskapsstruktur i dag må det således normalt gjennomføres en fusjon i to ledd; for det første må hjemmelsselskapet innfusjoneres i eiendomsselskapet slik at hjemmel og eiendom ligger i samme selskap. En slik fusjon innebærer imidlertid intet «rettserverv» ettersom eiendomsselskapet (som får tilført hjemmelen) allerede var eier av eiendommen.

Det må derfor gjennomføres enda en fusjon der det fusjonerte eiendomsselskapet (som på dette tidspunkt både eier eiendommen og er registrert hjemmelshaver) innfusjoneres i et nytt overtakende selskap gjennom en mor-datter fusjon. Den andre fusjonen vil da også innebære et «rettserverv» ettersom morselskapet i fusjonen erverver eiendomsretten til eiendommen. Etter fusjon nr. 2 vil dermed morselskapet etter vår oppfatning ha oppnådd rettsvern.

I transaksjoner der det tidligere har vært hjemmelsselskap ser vi ofte at kun den første fusjonen er gjennomført, og eiendomsrett og hjemmel er således på samme hånd, men uten at det er tinglyst et «rettserverv». I slike tilfeller bør en kjøper, som ledd i transaksjonen legge opp til et det gjennomføres en mor-datter fusjon mellom kjøperselskapet og målselskapet for å sikre at rettsvern oppnås.

Les våre siste artikler om næringseiendom

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Ekspropriasjon og rettslig vern

    Kontraktsrettslige rettigheter kan ha ekspropriasjonsrettslig vern. Grensene for dette var tema i en nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett.

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Hvitvaskingsloven og kundetiltak

    Den nye hvitvaskingsloven oppstiller krav til kundetiltak i forbindelse med rådgivning ved eiendomstransaksjoner. Hva er dette, og hvilke konsekvenser får dette for partene?

  • Næringseiendom

    2019

    Ukens tips: Byggherrens hevingsrett ved konkurs

    I dette Ukens Tips ser vi nærmere på byggherrens rett til å heve kontrakten med en entreprenør som har gått konkurs.