Nye retningslinjer fra EBA om risikovekt for utlån til eiendomsutviklingsprosjekter

Selv med riktige avtaler på plass kan de nye retningslinjene føre til svekket kapitaltilgang og dyrere lån for boligutviklingsprosjekter, på grunn av avbestillingsreglene i bustadoppføringslova.

Hvis Finanstilsynet legger til grunn en for streng tolkning av reglene kan bankenes kapitalkrav for lån til utviklingsprosjekter øke med hele 50 %. Dette vil kunne gjøre det enda dyrere og vanskeligere å få fart på boligbyggingen i Norge. 

1. Innledning

• Lån til utbyggingsprosjekter har etter gjeldende norsk rett 100 % risikovekt dersom mer enn halvparten av prosjektet er solgt, etter at Finansdepartementet i mai 2021 ga en tolkningsuttalelse om definisjonen av "finansiering av spekulativ investering i fast eiendom". Risikovekten gir uttrykk for hvor mye kapital banken må holde bak et visst utlån. Jo høyere risikovekt, jo dyrere er det for banken å gi lånet.
• Kapitalkravsreglene for banker har fra 1. april 2025 fått nye regler om risikovekt for utlån til eiendomsutviklingsprosjekter. Etter bestemmelsen skal utlån til slike prosjekter som et utgangspunkt ha en risikovekt på 150 %, men risikovekten kan settes til 100 % dersom visse vilkår er oppfylt.  Finanstilsynet har i høringsnotatet om gjennomføring av CRR 3 lagt til grunn at risikovekten på 100 % kan videreføres.
• 1. juli 2025 publiserte Den europeiske banktilsynsmyndigheten (EBA) nye retningslinjer som konkretiserer vilkårene for å oppnå risikovekt på 100 % – og dette kan skape utfordringer for norske eiendomsutviklingsprosjekter. 

2. Dette sier EBAs nye retningslinjer

• Et av vilkårene som må være oppfylt for å oppnå risikovekt på 100 % er at det må være inngått juridisk bindende avtaler for en "signifikant del" av prosjektet. EBA presiserer i retningslinjene at kravet om "signifikant del" betyr minst 50 % av prosjektet. Dette samsvarer med gjeldende norsk praksis, som allerede er etablert gjennom Finansdepartementets brev til Finanstilsynet fra 25. mai 2021 og Finanstilsynets rundskriv. Finansdepartementet har også slått fast at avtalene må anses å være juridisk bindende selv om kunden har avbestillingsrett etter bustadoppføringslova.
• Her kommer det viktige: EBA krever også at kjøpere som inngår forhåndskontrakt, skal stille et kontantinnskudd på minst 10 % av kjøpesummen. Dette innskuddet skal gå tapt dersom kontrakten sies opp før overtagelse ("såkalt «forfeiture").
• Retningslinjene gjelder alle banker som beregner kapitalkrav etter standardmetoden, dvs. alle små- og mellomstore banker. De største bankene påvirkes ikke av retningslinjene.

3. Utfordringer i Norge

• Kravet om at innskuddet på 10 % skal gå tapt ved avbestilling kan skape utfordringer for norske aktører. Hvorfor? Fordi bustadoppføringslova åpner for avbestilling, men samtidig har detaljerte regler for hvilke kostnader entreprenøren kan kreve ved avbestilling. Bustadoppføringslova gjelder ved oppføring av ny bolig til forbruker, og kan ikke fravikes til ugunst for forbruker. Selv om forskudd eller depositum er vanlig i norske boligprosjekter, kan det ikke uten videre avtales at et slikt innskudd fullt ut vil gå tapt ved avbestilling, slik EBA-retningslinjene forutsetter. Etter bustadoppføringslova kan det ikke settes et fast avbestillingsgebyr på 10 %, ettersom avbestillingsgebyret må settes ut fra en konkret vurdering av entreprenørens sannsynlige økonomiske tap ved avbestilling.
• Ettersom norske regler av hensyn til forbruker ikke tillater et forhåndsavtalt avbestillingsgebyr på 10 % uten en konkret vurdering av entreprenørens faktiske tap, kan det bety at de fleste prosjekter ikke vil oppfylle EBA-kriteriet for lavere risikovekt.
• Kravene i CRR og de nye EBA-retningslinjene er knyttet til den risikoreduserende effekten det har for banken at kjøpers depositum går tapt. De norske reglene er laget med utgangspunkt i forbrukerhensyn og skal gjøre det lettere for kundene å avbestille.
• EBA skriver i kommentarer til forslaget at forbrukervernregler og soliditetsregler gjerne trekker i ulike retninger og at strenge forbrukervernregler også gjør det naturlig med høyere risikovekter i soliditetsregelverket. Det er altså en villet effekt av gode forbrukervernregler at slike eiendomsprosjekter må risikovektes med 150 %.
• Dersom norske banker ikke lenger kan gi risikovekt på 100 % til boligutviklingsprosjekter vil det kunne svekke kapitaltilgangen betydelig for slike prosjekter, og øke kostnadene for de som får lån.  

4. Hva nå?

• Vi mener at de norske reglene i bustadoppføringslova gir tilstrekkelig risikoreduserende effekt til at utlån til norske eiendomsutviklingsprosjekter fortsatt bør kunne gis risikovekt på 100 % dersom mer enn halvparten av prosjektet er solgt i avtaler med 10 % forskuddsbetaling. Det vil være uheldig om Finanstilsynet stiller som vilkår at hele innskuddet uansett skal gå tapt ved avbestilling. Det avgjørende må være at utbygger faktisk får dekket sitt økonomiske tap.
• Det kan bli nødvendig med dialog mellom Finanstilsynet og næringen om hvordan retningslinjene skal praktiseres i Norge. Avveiningen mellom at innskuddet skal være "utsatt for tap" og norske forbrukerregler som skal verne mot urimelig risiko for boligkjøpere, må avklares.
• Eiendomsutviklere bør uansett sikre at det alltid stilles krav om minst 10 % forskudd i nye prosjekter, da dette er et krav som harmonerer med bustadoppføringslova og praksis ved boligbygging i Norge.

5. Når kommer de nye retningslinjene?

• Etter at retningslinjene fra EBA nå er publisert, skal de oversettes til alle EUs språk og publiseres i Official Journal. Retningslinjene skal gjelde fra 2 måneder etter publisering. Finanstilsynet skal innen samme dato gi tilbakemelding på EBA om retningslinjene skal etterleves.

6. Kontakt oss!

• Kontakt oss for nærmere råd om hvordan disse retningslinjene påvirker prosjektene deres og for en gjennomgang av salgsavtalene opp mot de nye retningslinjene. Vårt eiendomsteam og våre finansregulatoriske eksperter står klare til å bistå.