Ukens tips: Dokumentavgiftens avgiftsgrunnlag

Når hjemmel til fast eiendom overdras, må det som et utgangspunkt betales dokumentavgift tilsvarende 2,5 prosent av avgiftsgrunnlaget. Hva som er avgiftsgrunnlaget er det imidlertid ikke alltid like enkelt å fastslå.

Utgangspunktet etter dokumentavgiftsloven § 7 er at dokumentavgiften skal beregnes av “salgsverdien av fast eiendom, herunder bygninger og faste anlegg, som det erverves eiendomsrett til”. Med “salgsverdien” menes det vederlaget som man vil kunne få for eiendommen ved salg på alminnelige forretningsmessige vilkår. I mange tilfeller vil salgsverdien derfor være i samsvar med den avtalte kjøpesum, typisk hvor det er inngått en avtale mellom to uavhengige parter og salget har vært utlyst på markedet.

Det hender at den avtalte kjøpesum er lavere enn eiendommens salgsverdi, for eksempel ved gavesalg eller hvor overdragelsen skjer mellom to selskaper i samme konsern. Det er da viktig å huske at det er eiendommens salgsverdi, ikke den avtalte kjøpesum, som utgjør avgiftsgrunnlaget for dokumentavgiften. Avgiftsgrunnlaget kan også avvike fra den avtalte kjøpesum dersom det har gått lang tid fra avtalen ble inngått til hjemmelen ble overført, ettersom avgiftsgrunnlaget skal beregnes etter verdien på tinglysingstidspunktet, ikke etter verdien på avtaletidspunktet.

Ved overføring av hjemmel til tomtefeste, skal avgiften beregnes tilsvarende som ved overføring av hjemmel til fast eiendom, jf. dokumentavgiftsloven § 7. Dermed er det ikke selve festeavgiften som er avgjørende for beregning av dokumentavgiftsgrunnlaget, men salgsverdien av bygningene og de faste anleggene på eiendommen, i tillegg til verdien av å ha festerett til tomten. Til forskjell fra overføring av hjemmel til fast eiendom, skal selve tomteverdien holdes utenfor når avgiftsgrunnlaget for festeretten skal avgjøres.

Dokumentavgiften skal som et utgangspunkt beregnes av den verdien som det er opplyst om i dokumentet som sendes til tinglysing. Den avgiftspliktige har derfor plikt til å gi alle nødvendige opplysninger og angi avgiftsgrunnlaget etter beste skjønn. Dersom man forsettlig eller grovt uaktsomt gir uriktige eller ufullstendige opplysninger som har eller kunne ha ført til unndragelse av avgift, kan tilleggsavgift bli utløst jf. dokumentavgiftsloven § 4.

Hvis registerføreren anser det opplyste avgiftsgrunnlaget som åpenbart for lavt, vil dokumentet bli returnert i utinglyst stand og med forespørsel om en redegjørelse for avgiftsgrunnlaget. Dette er typisk tilfellet hvor eiendommen blir overdratt som gave. Skulle registerføreren komme til at verdien er åpenbart for lav også ved andre gangs innsendelse, vil dokumentet enten bli innført med et skjønnsfastsatt avgiftsgrunnlag eller, dersom innsenderen motsetter seg dette, bli nektet tinglyst. Tinglysingsnektelsen kan ankes til lagmannsretten.

Av hensyn til risikoen for tilleggsavgift, at avgiftsgrunnlaget blir skjønnsfastsatt eller at dokumentet blir nektet tinglyst, anbefaler vi at det foretas en grundig vurdering av eiendommens eller festekontraktens verdi. Dersom man ikke har en forretningsmessig kjøpsavtale å ta utgangspunkt i, kan det være hensiktsmessig å innhente en verdivurdering og eventuelt vedlegge denne når dokumentet sendes til tinglysing.