Viktigheten av tvangsfravikelsesklausul
I situasjoner hvor leietakeren er pliktig til å fravike lokalene, men ikke gjør det, er det helt sentralt at det er avtalt tvangsfravikelse i leieavtalen. I dette ukens tips ser vi nærmere på slike klausuler.
For å kunne få leietaker kastet ut av sine lokaler med tvang trenger man etter norsk rett et tvangsgrunnlag. Det er ikke alene tilstrekkelig at leietaker har misligholdt avtalen eller at leietiden er utløpt.
Det mest sentrale tvangsgrunnlaget er rettskraftig dom. Dersom det ikke er avtalt særskilt tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd, må en utleier som utgangspunkt få en rettskraftig dom mot leietaker dersom leietakeren ikke flytter frivillig – enten dette skyldes misligholdt leiebetaling eller utløp av leieperioden.
En meget viktig «snarvei» for å kunne unngå en lang, og ofte kostbar, prosess i retten er at det inntas en tvangsfravikelsesklausul i leiekontrakten. I en slik bestemmelse aksepterer leietaker at tvangsfravikelse kan skje ved betalingsmislighold og når leietiden er utløpt. Denne klausulen er inntatt i gjeldende meglerstandarder, slik at man som utleier er trygt dekket dersom meglerstandardens tekst benyttes. Klausulen beskytter utleier mot å måtte gå via en rettskraftig dom for å kunne få leietakeren kastet ut av lokalene med tvang.
Tvangsfravikelse ved bruk av tvangsfravikelsesklausul fungerer i praksis ved at utleier sender et varsel med 14 dagers frist om at tvangsfravikelse kan skje dersom ikke utestående leie med inndrivelseskostnader og renter betales eller ved at lokalet frivillig fraflyttes hvis leietiden er utløpt. Hvis denne fristen oversittes uten at kravet er etterkommet, kan utleier sette frem begjæring om tvangsfravikelse for namsmannen, som da foretar den fysiske fravikelsen. Når tvangsfravikelse er gjennomført, vil en leier som i ettertid gjør opp for seg ikke ha krav på gjeninntreden i leieforholdet.
Dersom fravikelse begjæres på grunn av misligholdt leie, og leier betaler alt utestående innen fravikelsen gjennomføres, avverges fravikelsen og leieforholdet løper uendret videre.
Dersom det ikke foreligger tvangsfravikelsesklausul vil veien for utleier for å få ut en ikke-betalende leietaker fra lokalet være vesentlig lengre. Fravikelse kan fortsatt skje uten særskilt tvangsfravikelsesklausul hvis det foreligger åpenbar hevingsgrunn, men terskelen for dette er svært høy og må prøves av tingretten (i Oslo er Oslo byfogdembete rett instans). I andre tilfeller må man i verste fall få et alminnelig tvangsgrunnlag før leietaker kan fravikes, noe som i praksis betyr at man trenger en rettskraftig dom.
Tvangsfravikelse er et fysisk inngrep som retter seg mot den som oppholder seg i lokalet. Det er derfor viktig at den som til enhver tid er reell leietaker har vedtatt tvangsfravikelse på en betryggende måte. Ved fremleie bør det for eksempel inntas en egen tvangsfravikelsesklausul i fremleiekontrakten, slik at fremleietaker utvilsomt har vedtatt at tvangsfravikelse kan skje. Tilsvarende er det viktig ved overdragelse av leiekontrakten at leietaker utvetydig vedtar å tre inn i de forpliktelsene som tidligere leietaker hadde.