Ukens tips: Intensjonsavtalen – hva binder man seg til?

I mange kommersielle avtaleforhold inngås det såkalte "intensjonsavtaler", også omtalt som "term sheet" eller "letter of intent". I dette Ukens tips ser vi på slike avtaler.

Som navnet tilsier, er intensjonsavtaler foreløpige avtaler hvor partene enes om at de har til intensjon å forhandle om en endelig og bindende avtale. Intensjonsavtalen vil måtte angi og beskrive hva formålet med intensjonsavtalen er, og angi hvilke grunnleggende premisser partene legger til grunn ved videre forhandlinger. I mange tilfeller kan intensjonsavtalene være såpass detaljerte, at de ofte kan være tilforlatelig like en endelig avtale. Ved inngåelse av intensjonsavtaler er det derfor viktig å vite hva man forplikter seg til.

Det er avtalefrihet i norsk rett, og partene kan derfor i stor utstrekning selv angi og avtale hvilke deler av en intensjonsavtale som skal være bindende, og hvilke deler som kun skal danne utgangspunktet for videre forhandlinger – men ikke være bindende for partene. Det er en presumsjon for at man ikke er bundet til å inngå den påtenkte avtalen, da dette ligger i intensjonsavtalens natur, men likevel kan man være forpliktet til å overholde bestemte punkter. Hva man er forpliktet til, beror til syvende og sist på en helhetsvurdering av avtalen og avtalesituasjonen.

I mange intensjonsavtaler inntas det forbehold – med god grunn. Partene skal lojalt kunne forhandle frem en avtale basert på den forutgående intensjonsavtalen, men først være bundet når vilkårene i den fremforhandlede avtalen er klare og omforente slik at de besluttende organer hos partene kan ta stilling til forhandlingsresultatet. Typiske forbehold vil være forbehold om styrets godkjennelse av den endelige avtalen, eller signeringsforbehold. Ofte ser vi også forbehold knyttet til ytre omstendigheter, som for eksempel muligheten til å få kjøpt omkringliggende arealer fra tredjemenn, utfall av søknadsprosesser mv. Ved inngåelse av intensjonsavtaler, bør man være tydelig på hvilke forbehold som gjelder, og om de er uttømmende angitt eller ikke.

Det kan være hensiktsmessig å innta eksplisitt hvilke punkter i intensjonsavtalen partene er forpliktet til å overholde. Typiske eksempler er konfidensialitetsklausuler som også skal gjelde dersom man ikke blir enige om en endelig avtale, tvisteløsningsmekanismer og bestemmelser om at forhandlingene skal være eksklusive i en gitt periode. Å bryte slike klausuler vil kunne være erstatningsbetingende, selv om intensjonsavtalen i sin helhet ikke er bindende.

Selv om partene ikke er bundet til å inngå en endelig avtale, har de en alminnelig lojalitetsplikt overfor hverandre. De er derfor forpliktet til å lojalt vurdere den andres tilbud og å medvirke til en løsning av uløste spørsmål. Bryter man lojalitetsplikten, kan man bli erstatningsansvarlig overfor den andre parten, og dermed måtte dekke utgiftene som de har hatt i forbindelse med avtaleinngåelsen.

Ved inngåelse av intensjonsavtaler, bør partene være tydelige på hvilke deler som skal være bindende eller ikke. Partene bør også være tydelige på hvilke forbehold som tas, og som må løftes, før endelig bindende avtale kan anses å foreligge.